2023年度の優遇制度の多くを延長しつつ、細部は改正も

2023年12月14日に発表された、2024年度の税制改正大綱。個人を対象とした不動産売買や、相続、贈与などに関連する項目について、当初2023年度で終了する税制も噂されていましたが、概ね2023年度の内容を踏襲していると東京シティ税理士事務所の村岡氏は解説します。

「住宅の取得に関する税の軽減措置については廃止になったものはありませんでした。ただし、軽減措置を受けるための要件が変更され、2023年度より厳しくなったものもあります」（村岡氏、以下同）

2024年度の税制改正大綱の大きな特徴として、村岡氏は『子育て世帯・若者夫婦世帯への優遇』と『省エネ性能の高い住宅づくりへの誘導』の2点を挙げました。これらは、2022年の『こどもみらい住宅支援事業』や2023年の『こどもエコすまい支援事業』などの施策を踏襲したものともいえます。

「子育て世帯・若者夫婦世帯への支援については、2024年度の目玉となる所得税などの定額減税をはじめ、生命保険料控除の優遇などに加えて、住宅購入や住宅改修などについても手厚く拡充されています。また、国は2050年のカーボンニュートラルの実現に向けて、家庭部門のCO2排出量削減を掲げており、省エネ性能の高い住宅に対する優遇が2023年以上に明確になっています」

では、住宅購入や、持ち家のリフォーム等による性能向上などに対する減税のポイントについて見ていきましょう。

【住宅ローン減税】借入限度額引き締めも、若者世帯に配慮

住宅購入資金として、多くの方が利用する住宅ローン。この住宅ローンを借り入れて住宅の新築や取得、また持ち家のリフォームなどを行った場合、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の個人住民税）から最大13年間控除するというのが基本的な仕組みです。ローン金利の負担を軽減してくれる支援制度のため、住宅取得意欲の喚起につながっており、2025年度までの延長が決まっていますが、2024年度は新築住宅や買取再販物件の借入限度額について前年度より低くなってしまいました。

「長期優良住宅や低炭素住宅は限度額が5,000万円までだったものが4,500万円に、ZEH水準の省エネ住宅は4,500万円から3,500万円に、省エネ適合住宅は4,000万円から3,000万円に引き下げられました。その他の住宅については、2023年度まで3,000万円だったものが、2024年度はゼロと減税の恩恵を受けられません（ただし2023年中に新築の建築確認を受けていた場合又は2024年6月30日以前に建築された場合は2,000万円まで）。新築でありながら、省エネ性能の足りない住宅については支援していかないと明確に打ち出しています」

ただし、これらの限度額について緩和されるケースもあります。それが、『子育て世帯・若者夫婦世帯』に対する限度額の緩和です。『子育て世帯』とは『19歳未満の子どもをもつ世帯』、『若者夫婦世帯』は『夫婦のいずれかが40歳未満の世帯』と規定されています。

「子育て世帯や若者夫婦世帯が新築住宅を取得する場合、2023年度と同様の限度額となっており、一般の方より限度額が500〜1,000万円高くなっています。控除期間は13年ですが、新築でも『その他の住宅』には適用されません。また、既存（中古）住宅についても適用されません」

村岡氏はまた、床面積要件が、これまで50㎡以上だったものが、今回2024年中に建築確認を受けたものについては40㎡以上に緩和され、より多くの住宅で適用されやすくなったことも大きなトピックと語ります。

「都市部で駅近のマンションなど、比較的コンパクトな物件だと専有面積50㎡を切る物件も多くありますが、ファミリー向け物件でなくても恩恵を受けられるようになります。所得要件として1,000万円以下であることとしており、こうした緩和措置は、若者・子育て世帯に向けての支援にもなるものと言えそうです」

【贈与税】非課税枠が延長されるも、要件は厳しめに

住宅価格の高騰や、物価の上昇、年収の低下など住宅取得環境が悪化する中、住宅取得のための負担を軽減し、良質な住宅の普及を促進するため、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置等が3年間延長されました。ただ、ここでも省エネ性能の高い住宅と一般住宅とでは、非課税限度枠に差が付けられています。

こうした差は2023年度も付けられていましたが、2024年度は、この『質の高い住宅』という規定について、新築については2023年度より厳しくなっています。

「2024年度は新築と既存住宅とで、対象となるマンションの住宅性能に差が付けられました。実は、2024年度の既存住宅の規定が、2023年度は新築・既存住宅双方の適用条件だったのですが、新築については1〜2ランク高くなりました。これも新築住宅について、カーボンニュートラルを意識した高い省エネ性能への誘導と言えるかと思います」

制度活用で高品位な住宅を上手に手に入れたい

その他、住宅の取得や持ち家のリフォームなどに活用できそうな減税制度を一覧としてご紹介します。

住宅の購入はもちろん、買い替えや持ち家のリフォームなど、多岐にわたる減税制度は、住宅ストック市場全体の性能向上につながっていくものでもあると村岡氏は語ります。

「住宅の取得に伴う登録免許税や不動産取得税、固定資産税の税額軽減や税率軽減は、住宅購入検討者にとってありがたいもので、持ち家の取得者を増やすための誘導施策と言えるかと思います。ただ、省エネ性能の要件がアップしたことで、ハードルが高い方向に振られているかな、という気もします。高い性能のためには当然コストがかかりますから、住まいがより高額なものになったりもします。その分ローン控除の恩恵も大きいとはいえますが、とくに若い世帯など、年収と返済のバランスをよく考えて、上手な家選びをしてほしいと思います」