国は空家の適正管理や積極活用を目指している

使用目的のない空家はこの20年で約1.9倍に増え（国土交通省調べ）、今後ますます増加する見込みです。空家が相続や売買、賃貸などによって再度利活用されれば問題ないのですが、放置されたり管理が行き届かなくなったりすると建物が急速に劣化し、活用しにくくなるだけでなく、外壁や瓦の剥落など周囲に危険を及ぼしかねません。こうした背景から、2015年に空家対策特措法が制定されました。

特措法の制定によって、自治体は放置すると倒壊の恐れがあるなど周囲に著しい悪影響を与える空家を「特定空家」として認定し、修繕や解体など助言や指導、勧告、命令などを行えるようになりました。それまで近隣が危険であることを認識していても、自治体は所有者に解体や保全などを「要請」するに留まっていましたが、特措法の制定によって、度重なる勧告・命令を無視した悪質なケースにおいては、「行政代執行」による解体・除却が行えるようになるなど、自治体の権限が強まっています。しかし、実際にはそうした強行の例は少なく、なかなか改善が見られなかったのも事実です。

このように、施行当初は危険な空家の除却が中心でしたが、2023年12月の改正によって、今後は「特定空家の除却等」に加えて、「活用拡大」「管理の確保」の3本柱で対応を強化していくことになります。危険で利活用できない空家になる前に、良質のストックとして引き続き維持していくことが今回の改正の目的ともいえます。

特定空家に認定されると「住宅用地の特例」が受けられなくなる

恥ずかしながら、筆者も曾祖父が建てた父の実家を現在空家にしたまま、数年が経過しています。生まれ故郷ではありませんが、子供の頃毎年夏休みに家族で帰省し、思い出も愛着もある建物です。しかし、仕事をするには不便な場所で地縁が乏しいこともあり、移住するには難しい状況です。日帰りでは往復できない場所のため、年に何度も訪れることもできず、やむなく近所の空家管理サービス業者に月1回状態をチェックしてもらっています。築100年超の建物ゆえそのままでは使用が難しく、維持だけで精一杯です。売却しようにも買い手はほとんど期待できず、更地にするにも解体費用を捻出できません。そもそも屋内には仏壇もありますし、親戚から解体だけはしないでほしいと懇願されてもいます。

皆さまの中にも、遠方の実家建物など、十分に管理できていない空家をお持ちの方がいらっしゃるかと思います。しかし、放置し続けて建物を荒廃させては、自治体から先の「特定空家」に認定されかねません。認定空家のデメリットは、固定資産税や都市計画税が一挙に跳ね上がることです。土地は建物が建っていることで「住宅用地特例」の適用が受けられ、小規模住宅用地であれば固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に減額（200㎡まで）されていますが、いったん特定空家に指定されると翌年からこうした減額が受けられなくなってしまうのです。

特定空家の除却についても、これまでは命令から相当の猶予があって初めて代執行がなされましたが、改正された2023年12月以降は、緊急を要する場合には所有者への命令等なしに一気に代執行を行えるようになっています。もちろん行政がタダで更地にしてくれるわけではなく、解体や除却の費用は後に所有者に請求されます。

2024年4月には相続登記も義務化されます。これまで相続人を曖昧にしたままでもペナルティはありませんでしたが、2024年4月以降は、相続が発生した時点などから3年以内の相続登記が必須＝義務となります。もはや空家の放置はデメリットしかなく、維持管理や利活用に向けて待ったなしの状況です。

利活用のための支援制度も用意

国は自治体への支援も強化しており、今後、自治体の空家対策に対するサポートが強化されていくことになります。地方には空家活用のプレーヤーがまだまだ少ないのが実情です。相談先が多様になったり、自治体の空家バンクの充実などによって、新たな利活用方法が広がったり、利活用者が広がっていくことが期待されます。

空家は持ち主にとっては使い道のない困ったストックであっても、地域にとっては貴重な地域資源になる場合もあります。実家の行方について、筆者も近く墓参りの際、市役所の担当者と相談したり、空家活用の団体とコンタクトを取るなどして、重い腰を上げていこうかと思っています。