売主の「瑕疵担保責任」は期間が短いことがほとんど
建物の目に見えない部位の傷みや機器の故障、使い勝手の悪さ…。購入前の内見時にどんなに念入りなチェックを行っても、住み始めてみないと気づかない不満や不具合は必ずといっていいほど出てきます。
これらの問題は、全て買主の自己責任として、自費で対応しなくてはならないのでしょうか。そうではありません。売主に責任があると考えられる原因に起因するもののなかには、補修の請求等が可能なケースが多々あります。
「瑕疵担保責任」という言葉をご存じでしょうか。瑕疵とは、本来備わっているべき性能や品質等がきちんと備わっていないこと。中古住宅における瑕疵としては、基礎や柱、梁など建物の構造上重要部分や、室内に雨水侵入を防止する屋根や外壁などに重大な欠陥があることなどが挙げられます。例えば、天井裏の雨漏りや床の傾きなどは、売主に無償での修繕を求めることができる可能性の高い瑕疵です。
ただし、瑕疵担保責任の期間は、物件ごとに違っているのが実情です。「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」により、新築住宅は事業者が引き渡し後10年間「瑕疵担保責任」を負っています。ところが中古住宅は品確法の対象になっていないのです。
民法の規定では、その瑕疵を知った時から1年以内であれば損害賠償請求等が可能とされているため、中古住宅でもこの適用が原則的には可能ですが、実際は契約上に期限が定められていることがほとんどです。特約事項として、瑕疵担保責任について「引き渡し後数カ月以内」となっていたり、時に「免責」となっていたりするケースも見られます(ただし、宅建業者が自ら売主となっている場合、2年以上の瑕疵担保責任期間が義務付けられています)。
なお、瑕疵担保特約においても、対象となる部位が限定されていることも多いようです。雨漏りや構造部・給排水管の不具合といった、建物の基本性能については多くの場合瑕疵担保責任の範囲とされますが、設備や内装の不具合等については免責=買い主の自己負担となっているケースも多いので、契約書を確認いただくと共に、内見時に念入りにチェックして自衛しましょう。