診断と保険で安心度が大幅アップ

人生で最も高い買い物の1つである住宅を自己責任で選ばなくてはいけないのでは、中古に二の足を踏むのも当然です。こうした住宅購入希望者の不安解消を目指し、国や不動産業界では安心して中古住宅を購入できるよう各種制度の充実に努めています。中古住宅購入のセーフティネットにもつながる、インスペクション（住宅診断）と瑕疵（かし）保険制度について説明しましょう。

安心ポイント（1）　インスペクションで住宅性能が明確に

過去にどんな使い方をされてきたか分からない中古住宅だからこそ、購入の際には新築以上に現状の性能を正しく知りたいものです。そこで事前に第三者が建物のコンディションをチェックし、ユーザーが安心して住宅購入できる判断材料にするというのが、インスペクション（住宅診断、ホームインスペクションなどとも呼ばれます）の主旨です。

インスペクション調査の方法や範囲は戸建住宅とマンションとで違ってきます。戸建住宅の場合、建築士などの資格を持つ調査員が建物内外や床下に入り、目視や触診・打診を中心に調査を行います。また水平器やセンサー等を使い、計器を使った非破壊による検査も実施します。マンションの場合、検査は主に室内専有部が対象となります。国土交通省が2013年に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を発表していますから、その内容を一部紹介します。

＊戸建て住宅の共通検査対象

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＊共同住宅の共通検査対象（専有部分）

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＊共同住宅の共通検査対象（専用使用部分）

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（国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」）

このように、中古住宅購入の際のインスペクションは、構造部のほか、外皮と呼ばれる屋根、壁、開口部、そして配管や換気系統など、建物の基本的なインフラ部分が対象となっています。これは、住まいを長期にわたって使用するために欠かせない部位といえます。

　実施メニューや費用は、検査会社によって多少違っていますが、概ね5万円程度というのが現在の相場のようです。現在は買主側で費用を負担し、購入前に実施するケースが多いようですが、今後はユーザーに安心して購入を検討してもらえるよう、売主側が実施するケースが増える可能性もあります。

安心ポイント（2）住宅瑕疵担保責任保険制度

公的なインスペクションと、その後の保証をセットにしたものが「既存住宅売買瑕疵保険」です。これは、中古住宅の購入、引渡し後、建物の保険対象部分に瑕疵が見つかった場合に補修費用を保険でまかなえるというもの。インスペクションだけでは単なる性能チェックですが、瑕疵保険を加えることで補修工事費用の保証が加わり、住宅購入者にとってより安心できる制度といえます。

保険の範囲は、基礎や柱・梁など構造耐力上主要な部分や、屋根や外壁、窓まわりなど雨水の浸入を防止する部分。保険期間は5年間または1年間で、補修や修理費用のほか、調査費用や一時的な仮住まい費用等が支払われます。

＊住宅瑕疵担保責任保険の範囲

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（一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会の資料より作成）

2018年からは意向確認が義務化

中古住宅購入希望者にとって、インスペクションは住宅の事前の性能が正しく把握でき、購入の際の安心材料となります。瑕疵保証制度は、万一購入後に瑕疵が見つかっても保険会社が保証してくれるため、より安心感が広がります。

現在のインスペクション利用率は5％程度ですが、今後、増加する可能性が高いでしょう。購入者が中古住宅を安心して選ぶポイントになることはもちろんですが、売主にとっても売買後の要らぬトラブルを回避することができるサービスだからです。

2016年5月、宅地建物取引業法の一部を改正する法律案が可決、成立しました。この中で、新たに建物状況調査の説明義務などが規定されました。2018年に建物状況調査を利用するか、利用しないかの意向を確認することが義務化されることになります。瑕疵保証に関しても、購入後に実施するリフォームについて保証するタイプなど、メニューを広げるなど、利用を増やす工夫が始まっています。

少子高齢化が進む中、東京都内でさえ空き家が増加しているといわれています。また、中古住宅の活用は地球環境を考えてもかなり重要な課題です。住宅購入希望者にとって、中古住宅を安心して選べるようになれば、かなり選択肢が広がります。建物状況調査および瑕疵保証は、今後、一般化していく可能性が高いでしょう。