居住者以外への貸出には納税義務が発生する

——既存の駐車施設を継続使用する場合、どのような対策が考えられますか。

川田：どの対策にもいえることですが、「出費を減らす」ことと「入金を増やす」こと、この2つについて考える必要があります。

既存の駐車場を当面使用し続けていくとなると、撤去費用は不要なものの、一定の維持管理費用が発生し続けます。この場合、メンテナンスの間隔を空けたり、保守契約をシンプルなサービスに変えたり、管理委託先をメーカー系から独立系の管理会社に替えたりするなどして、少しでも出費を抑える方法が考えられます。機械式駐車場には車検制度のようなものはありませんが、安全性維持のため最低限の保守は必要で、その内容を見直すというわけです。

一方、入金を増やすための方策として、マンションの居住者以外の方にも駐車場利用を認めることで、空き区画を減らす方法があります。ただし、マンションの居住者以外に貸出を行うと営利事業となるため、所得に応じた納税が必要になります。

また、マンション敷地内に居住者以外の方が出入りできるようにするとセキュリティ上あまり好ましくありません。ですが、背に腹は代えられないと外部に開放するマンションもあります。例えば、管理組合として、5台、10台を一括してサブリース会社に貸し出し、業者側で利用者を探してもらう形態を取るケースもあります。

——なるほど、現状の設備の中ででき得る対策を取って、バランスシートを改善していくというわけですね。

池田：はい。その間に修繕積立金を見直したり、駐車場更新や撤去のための費用を捻出したりするなど、次に備えての準備を行っていただくわけです。

機械式駐車場がある場合の修繕積立金の加算額目安

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

駐車場問題の解決方法はマンションによって異なる

——分譲マンションの“駐車場問題”の抜本的な対策は、やはり設備更新のタイミングで小型化や撤去などによってスリム化することなのでしょうか。

川田：はい。機械式駐車場の場合、一般的に20年程度で更新する必要があります。この更新時期に合わせて、駐車規模を縮小したり、別の駐車方式に替えるなど、マンションの実情に合ったスリム化を図ることが大切になります。

平置きでも十分足りるのであれば、既存の機械式駐車設備を撤去して舗装し直し、白線を引くなどして再区画します。一番シンプルな更新方法です。ただ平置きでは足りない場合、機械式駐車場の規模を見直し、導入コスト・維持管理コスト共に負担の少ない設備に更新します。

その際、単に台数の確保だけでなく、サイズなどの見直しも必要です。例えば、これまでセダンしか入らない3層式の立体駐車場を2層式にすることで、ミニバンなど車高のあるクルマでも利用可能にすれば、利用率も高まるでしょうし、将来の空きリスクも減らすことができます。

——マンションには行政の「附置義務」があり、一定数の駐車場を確保しなくてはなりません。勝手に台数を減らせないケースもあると聞いています。その場合の対処法はありますか。

池田：役所に実情を伝え、相談・陳情することで、確保する駐車台数の減少が認められる場合があります。その際、管理会社任せにせず、理事長や組合員も同席するなど“市民の困りごと”として相談することが、行政を動かす一因になったりするようです。附置義務が現在の実情にそぐわないことを示せれば、台数緩和の余地はあると思います。

住人間のコミュニティ醸成の機会に

——それにしても駐車場問題は根が深く、問題解決のためには多大なエネルギーがかかりそうです。管理会社任せでなく、管理組合やすべての住人の協力なしにはまとまらないと感じましたがいかがでしょうか。

池田：そもそも駐車場の更新は「共用部分の変更」となるため、重要事項決議として管理組合総会で戸数・議決権数それぞれの3/4以上の賛成による成立が必要になります。ハードルが相当高いので、居住者間の合意形成が何よりも重要になってきます。

駐車場は分譲マンションの所有物となる設備のため、通常は維持管理費用を利用者だけで負担するのでなく、全所有者で按分（あんぶん）しています。利用しない方の資産でもありますから、まずはアンケートを通じて、全戸の使用意向や要望を確認することが重要です。他にも、撤去/更新/そのまま使用する場合の中長期的な費用負担を比べられるように図表化したり、複数の更新プランを示したり、相見積もりを取って費用の妥当性を明確にしたりするなど、透明性を高める取り組みがポイントになります。

——管理組合と委託管理業者とのパートナーシップはどのように築いていくのでしょうか。

川田：今やマンション管理会社は、清掃などの日常管理だけでなく、こうした問題解決のためのコンサルティング力が必要になってきています。同様に、居住者の皆さまも管理費を払って業者任せにするのでなく、自主性を持つことがマンションの居住快適性を高めるためにつながるかと考えています。

駐車場問題に限らず、マンションの管理運営は多大なエネルギーが必要です。一方では、こうした問題をきっかけに、居住者間で交流を深めるために、管理組合がマンション内での防災訓練や清掃活動などを企画することでコミュニティ形成を図るケースも見られるようになりました。マンションで持ち上がる課題の多くは、居住者、管理組合、管理会社の3者で解決していくものですので、最終的にマンション内のコミュニティを少しでも豊かなものにしていただければと思います。