フリーランスの住宅購入～第三話「フリーランスの住宅ローン。その審査方法編」

【Iさん】
小学校6年生の息子と近所の雑貨店でパート勤務の妻と賃貸マンションで暮らしている40代前半のIさん。脱サラしてフリーランスのデザイナーとして仕事をしており、ほぼ在宅の毎日。最近の悩み事は、住んでいる地域が住まいのエリアとして人気が出てきたこと。今後家賃が上がるようで、どこまで上がるかわからない毎月の出費が気がかりになっている。そこで、毎月の返済が安定する固定金利でローンを組んで住宅を購入することを決意する。

フリーランスが住宅ローンを組みにくいのは？

貸す側は、住宅ローンが返済できる能力があるかどうかがチェックポイントのひとつとなります。フリーランスの場合は、住宅ローンが返済し続けられるかどうかを自ら証明しなくてはなりません。
最も重要視されるのはどのくらいの収入があるかということになります。金融機関によって差はありますが、多くは直近2～3年間の経費などを差し引いた所得が一定の基準以上であることを条件としているようです。つまり、ある程度の期間安定した収入がない場合は、審査に通るのが難しくなるということになります。

審査で注意したいポイント

まずは、返済能力があるかの判断基準となる収入。一般的にフリーランスは会社員に比べて、さまざまなものを経費として計上し、収入からその経費を差し引いたうえで、所得を算出しています。住宅ローンの審査においては、確定申告書などで、収入ではなく所得をチェックしています。顧問税理士がついている場合は、将来住宅購入を考えている旨を伝えて、アドバイスを受けるようにしましょう。

また、カードや自動車ローンなどの返済状況も審査の対象です。フリーランスは月々の収入が会社員のように一定ではないことが多いです。年収は同年代の会社員より高くても、全く収入のない月というのも考えられます。大きなプロジェクトに関わっていれば支払いは何カ月も先というケースもあるでしょう。そのようなときに残高が不足していて引き落としができないことが続くと、審査で引っ掛かってしまうこともあります。年収は十分あるのに住宅ローンが組めなかった・・・とならないように、何日にいくら引き落としがあるのかは毎月チェックしておくようにしましょう。同様に税金の払い忘れなどもチェックされますので、滞りなく支払うことが大切です。

フラット35の利用も視野に

金融機関での審査に心配がある場合は「フラット35」を検討するというのもひとつの方法です。フラット35とは？と疑問をお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんが、その説明をする前にまずは住宅ローンの金利タイプについて簡単に触れておきます。

●変動金利型

半年に一度金利が見直されるタイプ。借入時の金利は、現在の環境下において金利タイプの中で最も安くなりますが、金利が短いスパンで変動するため、将来の情勢によっては大幅に上昇するリスクがあります。

●固定金利選択型

選択した期間内(3年・5年・10年・20年など)は金利が変わらないタイプです。期間が終了した時点で何もしなければ変動金利型に移行しますが、その後の金利タイプを選択することもできます。

●固定金利型

完済するまで金利が変わらないタイプで、金利は他のタイプに比べてやや高め。市場金利の変動に左右されないので、長期的な見通しが立てやすいというのが特徴です。

フラット35は固定金利型にあたり、完済するまで金利が変わりません。住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供している商品で、フリーランスの利用も多いようです。その理由は、審査時に提示する所得が直近1期分のみという点。急激に業績がアップした場合や開業3年未満でも審査を受けられるというのが一般的な金融機関との大きな違いです。さらに、一般的な金融機関では必須としているところが多い保証料が不要で、団体信用生命保険への加入は任意となっています。
ただし、借りるためには対象となる住宅が、住宅金融支援機構が定める基準を満たしているなど一定の条件を満たす必要があります。証明するには「適合証明書」の取得が必須となります。

他にも、事業資金の借入先の銀行やメインバンクなど、業務内容に理解のある金融機関に相談するというのもいいかもしれません。また、頭金を多く用意するというのも資金が潤沢にあることを示すことになります。借りやすさにつながるポイントでもあるので、合わせて検討するようにしましょう。