- 不動産を売却する際に住宅ローンが残っていても売却は可能。ただし、売却したお金などで、その住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しないと買主に物件引き渡しできないという点は、覚えておく必要がある。
- 売却額で住宅ローンがまかなえないときは、「買い替えローン」が利用できる場合もある。
- 賃貸に出す場合は、入居者が確保できるかどうかを事前にリサーチしておくことが大切。
第七話「自宅は売却？賃貸？編」
【Aさん・Bさん親子】
親のこれからについて、心配するようになってきた共働き夫婦のAさん。結婚後は電話やメールで連絡を取り合っていたが、最近子どもができたことで親との同居や近居を検討中。親世帯のBさんは、子育てがひと段落して夫婦水入らずの生活を送っていたものの、息子夫婦のこれからを考えて、できる限り協力したいと考えている。
住宅ローンが残っていても売却可能。抵当権の抹消は必須条件
自己所有の住宅に住んでる人が、親の自宅近くに近居することに決めた場合、その住宅を売却するのか賃貸に出すのかを検討する必要があります。
不動産を売却する際は、一般的にまず不動産会社に物件を調査・査定してもらい、媒介契約を結びます。販売価格を決定したら、インターネットや折り込みチラシなどを通して販売活動を展開し、購入希望者を募ります。その後、購入希望者が現れたら内覧をし、条件があえば売買契約締結、引き渡しとなります。物件にもよりますが、おおよそ2～4カ月かかるケースが多いようです。
子どもができたことが理由で近居を考えているケースでは、購入してからまだ年数が浅く、住宅ローン返済中という方も多いのではないでしょうか。中には、住宅ローンが残っていると売却できないのでは・・・と考えている人もいるようですが、残債があっても不動産の売却は可能です。ただし、売却額がローン残高に満たない場合は、不足分を自己資金などでまかなう必要があります。なぜなら、住宅ローン契約締結時に設定された抵当権を※抹消しないと買主に物件を引き渡すことができないからです。
※原則、住宅ローンを貸した金融機関は、住宅ローン完済した状態でないと抵当権を抹消しません。
そうはいっても、売却額だけでは住宅ローンを完済できないというケースもあるかもしれませんので、売却と購入を同時に行う人向けに「買い替えローン」を用意している銀行もあります。これは、家を売却したお金だけでは返済できなかった分を、新しい家の代金に上乗せして再度住宅ローンを組むことができるというもの。名前の通り買い替えの場合にのみ適用され、“賃貸への住み替えや残債の補てんだけでは利用できない”“住宅ローンを延滞している人は対象外”などの各種要件があります。要件は銀行によって異なるので。事前に確認するようにしましょう。
賃貸の場合は、空室になりにくい物件かどうかの見極めが大切
※賃貸に出したら、家賃収入が定期的に入るという期待もありますが、空室が続いた場合は固定資産税などの出費だけがかさんでしまうというリスクもあります。賃貸を検討するのであれば、入居者が確保できるかどうかをしっかりと考える必要があります。また、空室リスクをなるべく避けるためにも、日頃から物件の管理やメンテナンスはしっかり行うようにし、“ここを借りて住みたい”と思ってもらえるような状態にしておくことが大切です。
※住宅ローンが残っている場合、原則、賃貸できません。
20年勤めた不動産情報サービスの会社での経験を活かし、住まい探しが初めての方にも分かりやすい、生活者の目線に立った記事の執筆活動を手がける。
※ 本コンテンツは、不動産購入および不動産売却をご検討頂く際の考え方の一例です。
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2018年11月30日本編公開時の情報に基づき作成しております。情報更新により本編の内容が変更となる場合があります。