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【シリーズ連載】50代、60代の住み替え(第三話「現住居の売却編」)

漫画で見る不動産購入・売却のポイントvol.6

公開日:2017年5月31日

第3話 現住居の売却編

【Bさんファミリー】
夫54歳会社員、妻53歳専業主婦、長男28歳(既婚:妻27歳、息子3歳)、次男23歳社会人(4月から社会人)。都心から1時間強の住宅地に住んでいる。結婚と同時に購入した一戸建て(4LDK)は築20年超。住宅ローンの若干の残債あり。

第二話「コストを抑えた機能的な住まい編」で住み替えを決断したBさんファミリー。住み替え先に関して方向性が決まったことから、今度は現住居をどうするかについて話し合いを始めた様子。シニア世代の住み替えは、快適に過ごせること、そして老後にかかる資金確保のための基盤づくりが重要で、現住居がいくらで売却できるのかがポイントとなります。今回は、売却にあたってどのようなことを考えておくべきなのかを見ていきます。

残債があっても不動産を売却することはできる?

売却金額が残債よりも多い場合は、売却代金で残債を返済し、余った分を住み替え先の購入費用に充てることも可能です。また、Bさんファミリーのように残債がわずかなケースでは、預金などを残債に充てて一括返済し、住み替え後にじっくりと売却を進めることもできます。
売却金額が残債よりも少ない場合、「売却金額が残債より下回ってしまい完済できない」「売却金額が想定よりも低く、住み替え先への資金が不足している」などのケースが考えられますが、買い替えローンなどが利用できることもあるので、諦めずに金融機関や不動産会社に相談してみるといいいでしょう。

不動産会社による売却査定時のポイント

どの不動産会社に依頼すればいいのか迷ってしまう方も多いと思いますが、複数社に依頼し、各社の査定価格や条件を比較すると判断しやすいでしょう。伝える条件が異なると査定結果を正しく比較することができませんので、どの不動産会社にも同じ条件を提示することが重要です。また、居住者しか分からない不具合やリフォーム履歴などの情報も細かく提供しましょう。売却時にデメリットと感じるようなことは「査定価格が下がってしまうのでは?」という気持ちから伝えたくないと考えがちですが、後から発覚した場合は取引が滞ってしまったり、契約を解除されてしまったりすることもあるので注意しましょう。

査定結果を比較する際には、相場に比べて価格が高すぎるものだけでなく、低すぎるものにも注意が必要です。前者は、販売価格が相場を上回っていることで長期間売却できない可能性があります。こういったケースでは、売れない期間が長引くと価格の見直しを勧められるので、なかなか売れない上に結局相場に合った価格でしか売却できなかったということになりかねません。また、低すぎるものは早期に売却を完了し、コストを抑えようという不動産会社本位になっているケースが考えられます。
査定価格だけで判断せず、+査定と-査定のポイントを説明してもらい、納得できる査定価格を提示した不動産会社を選ぶようにしましょう。

売却前、リフォームの必要性は?

アットホーム(株)の調査によれば、売却時にリフォームを施した売却者は13.9%で、リフォーム費用のボリュームゾーンは100万円以上~150万円未満となりました。
「購入者がリフォームしておいてほしかった場所」は、水回りが上位を占め、次いで「特に無い」という結果になりました。これらのことから、大規模なリフォームは概ね不要と言えるでしょう。しかし、水回りを中心に、壁紙のはがれ、ドアノブ、障子、ガラス、床のたわみなどは最低限のメンテナンスをしておくと内覧の際、買い手に良い印象を与えることができそうです。
なお、内覧時のチェックポイント詳細は、「不動産売却のためのガイドブック第4章」をご確認ください。

売却者

⬛︎売却時にリフォームした 13.9%、平均費用 254万円

Q. 自宅を売却する際に、リフォームしましたか?(対象:295名、有効回答:295名)

Q. 住宅売却時にリフォームにかけた費用は?(対象:41名、有効回答:41名)

購入者

⬛︎リフォームしておいてほしかった場所 1位「お風呂」、2位「トイレ」、3位「キッチン」

Q. 住宅購入の際、リフォームしておいてほしかった場所は?(複数回答、対象:386名、有効回答:386名)

更地にして土地を販売した方が有利?

「家があまりにも古い」など建物を売却しても値がつかないと判断される場合、解体して土地で売ったほうが早く買い手が付くのでは?という考え方もあります。しかし、解体する場合の費用や、建物がないと固定資産税が増額されることも考慮しておく必要があります。これらをすべて踏まえた上で判断することが重要です。

先に売る?先に買う?売り買いの順番は?

購入を先(売却を後)にした場合、引越しは済ませている状態なので内覧時に気兼ねなくチェックしてもらえる点がメリットとなります。また、鍵を不動産会社に預けておけば、売主様の都合が悪い場合でも内覧が可能ですし、オープンハウスが実施しやすい点からも早期売却につながる可能性を高めることができます。
購入を後(売却を先)にした場合、住み替え先が見つからないうちに買主が決まってしまうと、仮住まいが必要になります。引越し費用や賃料など追加の費用負担が必要になることも念頭においておきましょう。

まずは不動産会社に相談を!

現住居を売却するためのポイントをいくつかご紹介しましたが、売却にかかる費用や税金など他にも考えるべきことはあります。スムーズに現住居の売却を進めるためにも、まずは不動産会社に相談してみるといいでしょう。

調査概要 中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査

調査方法…インターネットによるアンケート調査
対象…5年以内に首都圏(1都3県)の自宅を「売却した人」295名と、中古住宅を「購入した人」386名、全体521名
調査期間… 2015年6月12日(金曜日)~2015年6月15日(月曜日)

執筆

橋本 岳子 (はしもと・たかこ)

20年勤めた不動産情報サービスの会社での経験を活かし、住まい探しが初めての方にも分かりやすい、生活者の目線に立った記事の執筆活動を手がける。

* 本コンテンツは、不動産購入および不動産売却をご検討いただく際の考え方の一例です。

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