2025年第3四半期も住宅地・商業地の全地区で地価が上昇

2025年第3四半期（2025年7月1日～10月1日。以下、当期という。）の地価LOOKレポート※1によると、東京圏では2024年第1四半期から7期連続で全35地区が上昇となった［図表1上］。上昇地区のうち、外国人観光客の活発な消費で百貨店や商業施設の売上が好調な中央区銀座中央、若年世代や外国人観光客が多く訪れる歓楽街の新宿区歌舞伎町、複数の大規模再開発事業等が進行中または予定されている中野区中野駅周辺では、前期から引き続き上昇区分が3～6％であった。

大阪圏では2022年第4四半期から12期連続で全19地区の上昇が継続している。なかでも京都駅周辺は観光客の集散拠点となっており店舗の出店意欲が強くみられることに加え、今後予定されている開発等に対する期待感から3～6％の上昇区分にある［図表1中央］。名古屋圏も2021年第4四半期から16期連続で全8地区の上昇が継続した［図表1下］。

地方圏（地方中心都市等）は2023年第2四半期から10期連続で全18地区の上昇が継続した。上昇地区のうち、九州屈指の商業・オフィスビル集積地である天神エリアや博多エリアへのアクセスが良好で、福岡市内でも有数の優良マンション供給エリアに位置付けられる大濠は引き続き上昇区分が3～6％で、地方圏全体及び全国の住宅地で唯一の3～6％の上昇区分となった。

※1：先行的な地価動向を明らかにするため、主要都市の高度利用地等を対象に国土交通省が四半期毎に公表する地価動向。対象地区は2022年第1四半期から東京圏35地区、大阪圏19地区、名古屋圏8地区、地方圏18地区の計80地区
東京圏は埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県。大阪圏は京都府、大阪府及び兵庫県。名古屋圏は愛知県。地方圏は札幌市、仙台市、郡山市、長野市、新潟市、金沢市、静岡市、岡山市、広島市、高松市、福岡市、熊本市、那覇市

地方圏を含めた調査対象の住宅地※2は、2022年第2四半期から14期連続で全地区が上昇した［図表2左］。利便性や住環境に優れた地区におけるマンション需要に引き続き堅調さが認められたことが住宅地の上昇継続の要因とされる。商業地※2は、2024年第1四半期から7期連続で全地区において上昇となった［図表2右］。再開発事業の進展や国内外からの観光客が増加したことなどもあり、店舗・ホテル需要が堅調であったこと、またオフィス需要も底堅く推移したことが要因とされる。

※2：住宅地（住宅系地区）とは高層住宅等により高度利用されている地区、商業地（商業系地区）とは店舗、事務所等が高度に集積している地区

緩和的な金融環境のもと、投資家は当面積極的な投資スタンスを維持する見込み

（一財）日本不動産研究所「不動産投資家調査（2025年10月現在）」によると、賃貸住宅に関して東京・城南のワンルームタイプの期待利回りは前期に引き続き3.7％で横ばいとなり、ファミリータイプの期待利回りは3.8％で4期連続の横ばいとなった。また、地方都市ではワンルームタイプ、ファミリータイプともにほとんどの調査地区で横ばいであった。賃貸住宅の今後の見通しについては、年を経るごとにニュートラルとみる割合が上昇傾向にあるが、ネガティブとみる割合は低位であり［図表3］、他のアセットに対する回答結果を踏まえると、賃貸住宅は比較的良好とみられている。また、今後1年間の不動産投資に対しては「新規投資を積極的に行う」という回答が9割以上を占めるなど、緩和的な金融環境下、当面投資スタンスを変えない投資家が多く、賃貸住宅を含めて不動産価格は高止まりが続くと思われる。今後のリスク要因については、9割弱の回答者が「金利上昇」を挙げており、日銀の利上げに対して警戒感がみられる。