2024年第3四半期は住宅地・商業地の全地区で地価が上昇

2024年第3四半期（2024年7月1日～10月1日。以下、当期という。）の地価LOOKレポート※1によると、東京圏では2024年第1四半期から3期連続で全35地区が上昇となった［図表1左］。上昇地区のうち、外国人観光客の活発な消費で百貨店や商業施設の売上が好調な中央区銀座中央、若年世代や外国人観光客が多く訪れる歓楽街の新宿区歌舞伎町、外資系グローバル企業の先端研究拠点の開設が予定されている横浜市みなとみらいでは前期から引き続き3～6％上昇した。

大阪圏では2022年第4四半期から8期連続で全19地区の上昇が継続しており、なかでも京都駅烏丸口周辺の高度商業地域である京都駅周辺は観光客の集散拠点となっており店舗の出店意欲が強くみられることから3～6％の上昇区分にある［図表1中央］。名古屋圏も2021年第4四半期から12期連続で全8地区の上昇が継続した［図表1右］。

地方圏（地方中心都市等）は2023年第2四半期から6期連続で全18地区の上昇が継続した。上昇地区のうち、九州屈指の商業・オフィスビル集積地である天神エリアや博多エリアへのアクセスが良好で、福岡市内でも有数の優良マンション供給エリアに位置付けられる大濠は上昇区分が0～3％から3～6％に上昇移行し、地方圏及び住宅地で唯一の3～6％の上昇区分となった。

• ※1：先行的な地価動向を明らかにするため、主要都市の高度利用地等を対象に国土交通省が四半期毎に公表する地価動向。対象地区は2022年第1四半期から東京圏35地区、大阪圏19地区、名古屋圏8地区、地方圏18地区の計80地区
  東京圏は埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県。大阪圏は京都府、大阪府及び兵庫県。名古屋圏は愛知県。地方圏は札幌市、仙台市、郡山市、長野市、新潟市、金沢市、静岡市、岡山市、広島市、高松市、福岡市、熊本市、那覇市

[図表1]三大都市圏の地価動向（上昇・横ばい・下落地区数の割合の推移）

データ出所：国土交通省「主要都市の高度利用地地価動向報告 ～地価LOOKレポート～」

地方圏を含めた調査対象の住宅地※2は、2022年第2四半期から10期連続で全地区が上昇した［図表2左］。利便性や住環境に優れた地区におけるマンション需要に引き続き堅調さが認められたことが住宅地の上昇継続の要因とされる。商業地※2は、2024年第1四半期から3期連続で全地区において上昇となった［図表2右］。再開発事業の進展や国内外からの観光客が増加したことなどもあり、店舗・ホテル需要が堅調であったこと、またオフィス需要も底堅く推移したことが要因とされる。

• ※2：住宅地（住宅系地区）とは高層住宅等により高度利用されている地区、商業地（商業系地区）とは店舗、事務所等が高度に集積している地区

[図表2]調査対象の商業地/住宅地の地価動向（上昇・横ばい・下落地区数の割合）

データ出所：国土交通省「主要都市の高度利用地地価動向報告 ～地価LOOKレポート～」

福岡市は人口増加数が政令指定都市で最も多い

人口100万人以上の政令指定都市で比較すると、人口増減数が2009年～2014年をピークに増加ピッチが緩やかになるあるいは減少に転じる都市が現れるなか、福岡市は増加ピッチの低下が相対的に緩やかである。

人口の変動には、死亡数と出生数の差による「自然増減」と、都市への流出数と流入数の差による「社会増減」の2つの側面があり、政令指定都市の場合は近隣都市からの転入による社会増が人口増加を支える傾向がみられる。

福岡市では大学進学や就職を機に東京圏に転出する人数が多いが、九州他県からの転入者数がそれを上回るため、結果として若い世代が転入超過となり、人口増加を支えている構図がみられる。一方、福岡市に隣接する市町との関係に着目すると、9歳以下および30歳代で転出超過が多い。福岡市内の分譲マンション価格の上昇が子育て世帯流出の誘因となっている可能性がある。

[図表3]人口100万人以上の政令指定都市における5年ごとの人口増減

• （注）2つの時点における人口の差で算出。2004年～2009年の場合、2009年1月1日時点の人口-2004年1月1日時点の人口で算出

データ出所：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」