2024年の地価は商業地を中心に上昇傾向が続くが、地域によっては一部鈍化も

2024年の都道府県地価調査によると、地価は三大都市圏を中心に全体的に上昇傾向が続いた。特に東京都23区で商業地が5.1％→9.7％と大幅な上昇となるなど、インバウンド需要回復の恩恵を強く受ける都市部商業地を中心に地価の上昇が顕著となった［図表1］。大都市圏では歴史的な円安を背景として、国際的に割安感のある日本の不動産市場への海外からの投資マネーが商業地を中心に流入したことに加え、コロナ収束と円安により訪日観光客が急増し、ホテルや商業施設への需要が高まるなどしたことが要因として挙げられる。地方圏全体では住宅地は0.1％→0.1％と昨年に引き続き上昇、商業地は0.5％→0.9％と上昇率が拡大した。一方、地方中核都市である地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）は住宅地7.5％→5.6％、商業地9.0％→8.7％と上昇率は縮小したものの全国平均を大きく上回る上昇率を維持している［図表1］。一方で都心部から地価上昇が波及していた都心周辺部や周辺地域では地価上昇に伴う割安感の低下により上昇率が鈍化した地点もみられる。名古屋圏や地方四市の住宅地では2024年後半で上昇率の鈍化がみられ［図表2］、地方四市では周辺市町に波及していた上昇幅が大幅に縮小した地域もみられた［図表4］。県庁所在地における住宅地の地価は、再開発やインバウンド需要の恩恵を受けた都市を中心にすべての県庁所在地で横ばいもしくは上昇となった［図表3］。

住宅地では、全国的には住宅需要は堅調に推移しており、低金利環境の継続や共働き世帯の増加、職住近接志向の高まりなどによる主に都市部でのマンション需要が地価上昇を後押ししている。地方圏では大手半導体メーカーの工場進出で従業員向けの住宅需要が高まり、地価が大きく上昇している地域がみられる一方、能登半島地震の被災地では大幅な下落となった。商業地は、主要都市における店舗やホテルの需要が堅調で、オフィスも空室率低下や賃料上昇によって収益性が向上していることに加え、強いマンション需要との競合から地価の上昇が続いた。また、訪日外国人の回復に伴い観光地では地価上昇が顕著となった。工業地はeコマース市場の拡大や企業の設備投資増加による物流施設の需要増大などを背景に地価上昇が続き、全国平均が2.6％→3.4％、地方圏でも1.9％→2.4％の上昇となった［図表1］。特に三大都市圏や地方中核都市などの空港や港湾、高速道路などへのアクセスが良好な工業地では、引き続き高い上昇が見られる。

• （注）圏域等の定義は以下のとおり。
• ・「三大都市圏」とは、東京圏、大阪圏、名古屋圏をいう。
• ・「東京圏」とは、首都圏整備法による既成市街地及び近郊整備地帯を含む市区町の区域をいう。
• ・「大阪圏」とは、近畿圏整備法による既成都市区域及び近郊整備区域を含む市町村の区域をいう。
• ・「名古屋圏」とは、中部圏開発整備法による都市整備区域を含む市町村の区域をいう。
• ・「地方圏」とは、三大都市圏を除く地域をいう。
• ・「地方圏 地方四市」とは、北海道札幌市、宮城県仙台市、広島県広島市、福岡県福岡市をいう。
• ・「地方圏 その他」とは、地方圏の地方四市を除いた市町村の区域をいう。

地方四市の周辺都市では急激な地価上昇の反動で地価上昇が大幅に鈍化

近年、都心部の地価の上昇に伴って、地価の上昇が周辺地域に波及する傾向があったが、地価が上昇したことにより、都心部に対する相対的な割安感が低下し上昇率が鈍化した地域が生じた。

地方四市の住宅地の地価は高い上昇率が続いたことで、周辺の相対的に地価が低廉な市町に不動産需要が波及し、地方四市以上の地価上昇率を示していたが、急激な上昇の反動で割安感が低下、大幅な鈍化がみられた。特に急激に地価が上昇していた札幌市周辺都市では上昇率が大幅に低下する結果となった。周辺都市から更に割安感のある地域に不動産需要が波及していく可能性がある。