個人でリフォームできる範囲は限られている

専有部分は原則、区分所有者が自由に使え、独自に手を加えられます。対して共用部分は、マンションの区分所有者全員の資産ですから使用方法にルールがあり、区分所有者で組織した管理組合の総会の決議なしには変更できないという強い制約があります。

一見専有部分のようで、実は共用部分と取り決められている部位があります。例えばバルコニーや1階の専用庭、ルーフバルコニーなどは、各区分所有者に専用使用権が認められていますが、実は共用部分になります。これはマンションの長寿命化や資産価値維持のために、所有者全体で維持管理すべき部位だからです。窓や玄関扉、ベランダの手すりや防火壁も共用部分として扱われます。そのため、これらの部位は原則として、専用使用権者の意思だけでリフォームなどの改変は行えません。

また、専有部分でも、マンションの管理規約や使用細則などによって制約を受けることがあります。例えば、床をフローリングに替える場合は、遮音性の高い建材のみ使用可能と規定しているケースもあります。これは、築年が古いなどの理由で遮音性に十分な配慮がなされていない建物の場合に、リフォーム後の生活音によるトラブルを未然に防ぐために設けられることが多いようです。

所有者にとっては制約に思えるかもしれませんが、居住者全員が快適に生活できるためのルールと思えば、こうした規約にも合点がいくのではないでしょうか。

「マンションは管理を買え」の意味すること

「マンションは『管理』を買え」というフレーズを耳にしたことはありませんか。リフォームを例に説明したように、マンションでは、共用部分・専有部分ともに管理規約など一定のルールをつくることで、居住者の生活の質の維持や向上を目指しているのです。さらに、こうした管理いかんで建物の耐久性や資産価値にも影響していることから、こうした言葉が一般化しているのでしょう。

社会や暮らし方の変化、技術の進歩などによって、そうしたルールに不具合が生じることも出てきます。その場合、管理組合総会の決議を経て改定することができます。例えば昨今、インバウンド（訪日外国人旅行者）の急増が話題となりましたが、マンション内の住環境を守るために「民泊／ゲストハウスとしての利用禁止」を管理規約に追加した管理組合もあります。

マンション管理業務は、定期的な清掃やゴミ出し、セキュリティの維持、建物・設備の点検や修繕、長期修繕計画に基づいた大規模修繕の実施、各専有部分の利用法のチェックなど、非常に幅広い内容を含んでいます。一般的に、それを実際に行っているのは管理組合が業務委託したマンション管理会社になりますが、マンション管理の最終責任者は個々の住まい手といえます。

「管理を買え」とは「良い管理や運営をしているマンションを選びましょう」の意味ではありますが、決して管理会社の良し悪しだけではありません。管理組合の活動状況や、ひいては居住者のマナーやコミュニティ状況も、快適なマンション暮らしには欠かせないということです。

この記事はみずほ不動産販売「住まいの売り買いノウハウBOOK」でシリーズ連載されている記事です。続きは以下のリンクよりご覧いただけます。

（第2回）長期修繕計画と修繕積立金は絶対に確認する