一棟マンションはリスクをコントロールしやすい投資スタイル

不動産投資における収益性（利回り）は約束されたものではありません。賃貸物件の魅力付けや維持管理、入居者の確保などといったさまざまな運用がスムーズに進行し、高い利回りが実現するものです。

マンションの一棟投資に限らず、一般的に利回りが高い不動産投資物件ほど賃料収入の安定性は低くなります。利回りが高いということは一定のリスクを抱えることであり、投資運用上の安定性を下げることに繋がります。収益性と安定性は、いわば相反の関係にあります。「一棟中古マンション」による不動産投資は、他の投資手法と比べて比較的リスクをコントロールしやすい投資スタイルといえます。

国債は、「ローリスク・ローリターン」の金融商品です。安定的ではありますが、低金利の昨今、“ないよりまし”程度のリターンでは、投資というには物足りないはずです。株式投資は「ハイリスク・ハイリターン」の投資商品として位置付けられ、経済環境や企業活動の見直し又は結果次第でリターンが大きく変動することになります。

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資商品に分類されますが、その中でも一棟中古マンション投資は、他の不動産投資スタイルと比較してリスクをコントロールしやすいといえます。

冒頭で「収益性と安定性は相反関係にある」と記しましたが、一棟マンション投資は購入時の物件選びと購入後の運用方法によって、自分の投資哲学に沿った収益性と安定性のバランスを実現しやすいといえます。

購入時の物件選びのポイント

一棟中古マンションの購入の際には、安定性と収益性のどちらを重視するかによって、物件選びや検討方法も違ってきます。安定性重視であれば、賃貸需要の変動要因の少ない物件を中心に、収益性重視であれば、多少リスクを抱えても利回りを高められそうな物件を検討します。

築年数の浅い建物は、入居者の確保や修繕コストなどの面から、安定的な投資物件といえます。立地面では、最寄り駅からの距離が近い物件は賃貸需要が高く、安定的です。こうした物件は人気が高く、販売価格の高さからどうしても利回りが低くなる傾向にあります。

一方、収益性を重視した物件探しとなると、多少築年が古いものの、リフォームなどのテコ入れによって魅力的な賃貸物件になりそうな建物を中心に検討していく方法が一般的です。

高額の賃料収入が期待できる、入居率が高い高稼働などといった物件は、そもそも投資家の目にとまりやすく、物件価格も上昇する傾向にある分、利回りも落ち着いていきます。そのため、販売時点で収益性の高い物件については、修繕コストがかかるなど何かしらの理由があると考え、自費でインスペクション（建物調査）するなど慎重な検討が必要です。

購入後の運用方法のポイント

一棟中古マンションの購入後、管理や投資など運用の仕方によっても、安定性や収益性をコントロールすることが可能です。

賃貸経営における「安定性」とは、「賃料と入居率の維持によるキャッシュフローの確保」に尽きます。アパートよりも劣化のスピードが緩やかなものの、マンションであっても経年とともに劣化が避けられず、何も手を打たないと家賃の低下や入居率の低下に繋がりかねません。

これらの対策としては、入居者の確保や物件管理などを外部のプロに任せ、適切なメンテナンスの実施によって資産価値を維持する方法があります。ただ、単なる管理や修繕だけでは現状維持に留まってしまうので、コンサルティング力のあるパートナーであることが大切です。もっとも安定的な委託方法は、専門業者とサブリース契約を結ぶことでしょう。家賃保証制度によって契約期間中は月々のキャッシュフローが大きな変動なく確保できますが、収益性はかなり低くなります。

収益性の向上策については、さまざまな実践方法が考えられます。時代や特定のニーズに合わせて内装や設備を常にリフレッシュさせることで、高水準の賃料維持を目指しています。共用部へのてこ入れが可能なのも、一棟マンション所有者ならではの大きなメリットです。例えば、以下のとおり、特定の入居者ニーズに向け差別化を図ることで物件の価値をマンション全体で高められます。

• ・音楽好きの方 防音設備付き
• ・バイク好きの方 バイクガレージ付き
• ・ペットを飼育している方 共同のペット洗い場付き
• ・シェアハウス
• ・DIY対応

こうした投資の継続は、入居者の確保だけでなく、将来の建物の売却時の価値向上にも繋がるのです。

リスクのバランスも考慮しつつ、どの程度のリターンを目指していくか。ご自身でものさしを設定できる、すなわちリスクをコントロールしやすい点が、一棟マンション経営の投資的魅力といえるでしょう。