物件の築年を気にかけることも大切ですが、それより重要なのが「現状のコンディション」です。「マンションは管理を買え」のセオリーは、投資用物件にも当てはまります。現状性能を正確に把握しておかないと、補修費用が高くつくなど想定外の出費が生じ、目標の利回りを大きく下げかねません。
特に重要なのが、建物の主要構造部とインフラの配管です。室内はリフォームなどでいくらでもリニューアルできますが、構造部の劣化や欠陥・欠点は、雨漏りや漏水、漏電など深刻なトラブルを引き起こしかねません。補修のための費用も高額になってしまいます。
そのためにも購入検討の際は、できるだけ物件のコンディションを知るための手掛かりを入手しましょう。新築時の設計図面やこれまでの修繕の実施記録などから、現状の劣化度合いを推測していきます。大規模修繕が比較的最近に実施されているようなら、リスクは低めと言えるでしょう。
築古物件を購入する際の検討ポイント
- ・新築時の図書類（設計図面、確認申請、売買契約書など）
- ・建物の維持管理記録（補修、定期メンテナンス、大規模修繕の記録、長期修繕計画書など）
- ・その他（耐震診断、火災保険の有無など）
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図書類がなくても賃貸経営は可能ですが、その分リスクが高まることは認識しておかなければなりません。不安であればインスペクション（建物診断）を実施するのがベストです。ご自身で物件の良し悪しを見分けられる方はそうは多くないでしょうから、プロの知見を借りるなどして極力客観的な判断材料を入手してください。
自己居住用物件では、首都圏の中古分譲マンション成約数の30％が築30年以上という数字もあります（東日本不動産流通機構＝「レインズ」調べ）。マンションは適切なメンテナンスによって30年以上持たせることも可能ですので、築年ばかりを気にするのではなく、むしろ建物の“実年齢”を知るための情報収集こそが大切と言えそうです。