賃貸不動産投資の基本は、所有するストック（賃貸物件）の賃料をいかに高額に、かつ空室率を低く維持するかにあります。それを一戸単位でなく、建物全戸のマネジメントによっていかにアベレージを高めていくかが、一棟マンション投資の特性であり、魅力ともいえます。

賃借人の退去から次の入居までに空室期間が生じるのは仕方ありませんが、長く住んでもらったり、次の入居のために魅力的な物件にしたりすることが、空室率を下げ、利回りの向上へとつながります。投資物件を購入して終わりではなく、その地域の賃貸ニーズにマッチした空間へと最適化させていくための継続的な取り組みが欠かせません。

住まい手の嗜好や住宅ニーズは時代と共に変化していきます。流行り廃りだけでなく、時には社会的な住宅ニーズの変化も見られます。典型的な例が、2020年からのコロナ禍による影響です。

それまで多くのビジネスマンが、通勤の利便性を住まい選びの基準としてきましたが、リモートワークの台頭によって、必ずしも通勤時間に縛られない住まい選びが可能になりました。そのため、都市部郊外のニュータウンの良好な住環境が見直されたり、都市部とリゾート地との二地域居住、地方への移住といった新たな選択肢が生まれました。

不動産・住宅情報ポータルサイト「LIFULL HOME'S」の「借りて住みたい街2023」を見ても、大都市圏における賃貸住まいの人気スポットが、都心部だけでなく郊外や地方都市部にも点在していることがうかがえます。

（表1）「借りて住みたい街2023」ランキング トップ5

出典：LIFULL HOME'S みんなが探した！ 借りて住みたい街ランキング

とはいえ、すべての賃貸投資物件の利回りが向上しているわけではありません。現時点でもエリアや物件によって需要や人気の差が存在し、賃料や入居率の差から利回りの高低差が生じています。少子高齢化が顕在化し、人口減少社会へと移行していく中、長期的にはこうした傾向がより顕著になっていくでしょう。

一棟マンション投資においては、大きく「価値を維持・上昇させやすいストック」「現状維持、または緩やかに下落していくストック」「下落しやすい（あるいは無価値）なストック」に三極化していくとも言われています。

（表2）賃貸投資物件における三極化の要素例

表上段の「将来も価値を維持〜上昇させやすいストック」は、立地のロケーションや賃貸ストック自体のポテンシャルが高く、住まい手が付きやすいストックを指します。都心の一等地に建つ賃貸マンションであれば、適切な維持管理によって高い賃料と稼働率を維持し、将来も高額で売却できることが容易に想像できます。人気エリアの駅近物件であれば、専有面積がコンパクトでも高い稼働率を維持できるでしょう。ロケーション面では不利でも、他にない魅力を付加することで価値を高めることも可能です。

現状、大半の賃貸ストックは、表中段の「将来の価値が現状維持〜下落傾向にあるストック」に属するのではないでしょうか。賃貸ストックは、どうしても経年と共に競争力が低下していくため、何もしないでいると入居率や賃料の低下リスクが高まり、価値が緩やかに下落してしまいます。そこで必要なのが適切なメンテナンスやリフォームですが、投資を惜しんで原状回復止まりのような対応では、価値を維持できても劇的な上昇にはつながりません。逆に、積極的な投資によって競争力を高めることなどで、価値を大幅に向上させることも可能です。

表下段の「将来の価値が大きく下落しやすいストック」は、賃貸ニーズの乏しいエリアに建つストックや、近隣の物件と比較して競争力に激しく劣るようなストックを指します。中にはテコ入れが可能なストックもあるでしょうが、相応のコストがかかるなど投資効果に懸念がつきまとい、その方策や効果も限定的です。物件価格は安くても、こうしたストックの購入はあまりお薦めできません。

購入後に改善できない要素は極力外す