1）中型ビルの平均稼働率は底打ちし徐々に上昇。平均募集賃料は横ばい傾向

東京都心5区^※2の賃貸オフィスビルの平均稼働率（＝100％－平均空室率）はすべての規模^※3でコロナ禍を機に低下したが、足元では横ばいないし上昇傾向にある。中型ビルは2022年4月と5月の92.63％を底に徐々に上昇し、持ち直しの傾向が見て取れる。小型ビルは2021年5月以降93％台後半で横ばいに推移している［図表1］。

平均募集賃料は、平均稼働率の低下に伴ってすべての規模でコロナ禍を機に下落したが、足元の動きは物件の規模によって差がある。中型ビルと小型ビルは平均稼働率が下げ止まった直後の2022年後半以降、前年同月比は±ゼロ近辺で推移している。他方、大規模ビルと大型ビルは前年同月比マイナスが続いている［図表2］。大規模ビルや大型ビルでは、テレワーク利用が多い大企業^※4が入居テナントに占める割合が高い傾向にあってワークプレイスの見直しによるオフィス床需要の減少懸念が未だにあることや、今年から始まった大量供給による競合ビルの増加から、借り手優位の状況であることなどが影響しているとみられる。

2）J-REITが保有する中小ビルのNOIは2021年度以降、コロナ禍直前と同水準で横ばいに推移

稼働中物件の賃貸収益の状況をみるため、J-REIT保有物件を対象にNOI（対象物件の平均値）を物件の規模別に集計^※5したところ、すべての規模でコロナ禍を機に下落したが、中小ビルについては2021年度上期以降横ばいとなっており、下げ止まりの様相を呈している。また、中小ビルの直近のNOIはコロナ禍直前の2019年度下期とほぼ同水準であり、コロナ禍直前よりも低位にある大型ビルや大規模ビルと比べて堅調である［図表3］。

NOIの変動要素をみるため、賃貸収入への影響が大きい貸室賃料収入単価（実収ベースの賃料単価）^※6と稼働率を集計した（いずれも対象物件の平均値）。貸室賃料収入単価に関しては、中小ビルでは2021年度上期を底に僅かに上昇している。大規模ビルは未だに下落が続いており、大型ビルは直近は増加に転じたが中小ビルよりも長い期間下落が続いてきた［図表4］。稼働率に関しては、コロナ禍を機にすべての規模で低下してきたが、中小ビルは先行して下げ止まり、2021年度下期以降は大型ビルや大規模ビルよりも高位で推移している［図表5］。中小ビルは大型ビルや大規模ビルと比べて稼働率が高位の物件の割合が高く、稼働率が9割未満の低稼働の割合は低い［図表6］。

以上のとおり、一定以上の競争優位性を有する物件が多いとみられるJ-REIT保有の中小ビルの賃貸収益は堅調に推移しているが、今年は景気回復の鈍化が見込まれており、伴って賃借需要が弱含んだ場合には、これまで堅調に推移してきた物件でも賃貸収益の悪化に転じる可能性が考えられる。また、競争優位性が低い物件では更に厳しい環境になる可能性が考えられる。