東京圏における中古マンション市場の動向

ステージ：不動産に投資したい

テーマ：マーケット

公開日：2021.06.11

みずほ不動産販売不動産市況レポート 6月号

この記事の概要

東京圏※1中古マンションの2020年度の成約件数は、緊急事態宣言に伴う営業活動の自粛で4～5月に大幅に落ち込んだことから3年ぶりに前年度を下回ったが、年度後半以降は回復基調にある。
東京圏中古マンションの平均成約単価は、緊急事態宣言が発出された2020年4月の前年同月比は下落に転じたものの、5月以降は上昇が続き、2021年4月は前年同月比2桁の上昇となった。

1）東京圏の中古マンションの成約件数、新規登録件数の動向

2020年度の東京圏における中古マンションの成約件数は37,049件で前年比−2.3％となり、3年ぶりに前年度を下回った。

月次の成約件数をみると、2020年4月（前年同月比−52.6％）から5月（同−38.5％）には大幅に減少したが、年度後半以降は回復基調に転じ、2021年3月には4,228件で統計開始以降の最高値※2を記録した。直近の2021年4月の成約件数は3,428件となり、初回の緊急事態宣言下で取引が停滞し大幅減少となった反動もあり、前年同月比＋110.4％と倍増し、2019年4月（3,440件）の水準まで回復した［図表1］。

2020年度の地域別の成約件数の増減をみると、東京圏（前年比−2.3％）と比較して、東京都の区部（同−4.6％）、多摩（同−3.8％）の減少幅が大きい一方、横浜市と川崎市を除く神奈川県（以下、図表を含め「神奈川他」。）（同＋4.5％）、埼玉県（同＋2.0％）は増加しており、一部地域では郊外物件の成約は底堅く推移した［図表2]。2020年度の成約物件の平均築年数は、千葉県（25.45年）、神奈川他（23.99年）、埼玉県（23.77年）の順で長く、多摩を除く全ての地域で前年度の築年数を上回った［図表3］。

東京圏中古マンションの売主側の新規登録件数（月次ベース）は、2019年9月から2021年4月まで、20カ月連続で前年を下回っており、減少傾向が続いている［図表4］。

［図表1］東京圏中古マンションの成約件数

データ出所：公益財団法人東日本不動産流通機構「マーケットウォッチ」、「首都圏不動産流通市場の動向」

［図表2］東京圏中古マンションの地域別成約件数

データ出所：公益財団法人東日本不動産流通機構「マーケットウォッチ」、「首都圏不動産流通市場の動向」

［図表3］東京圏中古マンション成約物件の地域別平均築年数

データ出所：公益財団法人東日本不動産流通機構「マーケットウォッチ」、「首都圏不動産流通市場の動向」

［図表4］東京圏中古マンションの新規登録件数

データ出所：公益財団法人東日本不動産流通機構「マーケットウォッチ」、「首都圏不動産流通市場の動向」

2）東京圏の中古マンションの価格動向

中古マンションの2020年度の平均成約単価は、東京圏で56.14万円/㎡、前年比＋4.1％となり、8年連続の上昇であった。

月次の動向をみると、緊急事態宣言下で取引が停滞した2020年4月に前年同月比−4.5％と下落したものの、その後は、2020年5月から12か月連続で前年を上回っている。特に2021年4月は、前年に大幅下落した反動から、同＋16.1％と2桁の上昇となった。［図表5］。

2020年度の地域別の平均成約単価は、東京圏（前年比＋4.1％）と比較して、多摩（同＋5.5％）、都区部（同＋5.4％）、千葉県（同＋5.0％）、横浜川崎（同＋4.5％）が相対的に大幅な上昇となった［図表6]。

中古マンションと新築分譲マンションの平均価格を比較すると、新築分譲マンションの販売価格は2018年以降、上昇テンポが緩やかになったのに対し、中古マンションの価格は堅調に推移し、中古マンションの価格は新築分譲マンションの6割程度にまで上昇した［図表7]。

※1：東京圏は、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県

※2：公益社団法人東日本不動産流通機構が発足した1990年5月以降の月次最高値

※3：公益社団法人東日本不動産流通機構による中古マンション取引は会員不動産会社の登録、報告によるものであり、都市圏における対象県も異なりそれぞれの市場全体の動向を示すものではないが、速報性や需給動向をみる上で参考となるため取り上げている。
月次ベースの直近期は2021年4月

［図表5］東京圏中古マンションの平均成約単価

データ出所：公益財団法人東日本不動産流通機構「マーケットウォッチ」、「首都圏不動産流通市場の動向」

［図表6］東京圏中古マンションの地域別平均成約単価

データ出所：公益財団法人東日本不動産流通機構「マーケットウォッチ」、「首都圏不動産流通市場の動向」

［図表7］東京圏の新築分譲マンション・中古マンションの平均価格

データ出所：公益財団法人東日本不動産流通機構「マーケットウォッチ」、「首都圏不動産流通市場の動向」、株式会社不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向」

発行：みずほ不動産販売株式会社営業統括部

〒103–0027 東京都中央区日本橋1–3–13 東京建物日本橋ビル

レポート作成：株式会社都市未来総合研究所研究部

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