1）賃貸マンションの稼働状況は好調

J-REITの開示データを用いて、運用する物件の用途別に平均稼働率と平均賃料収入単価を集計すると、賃貸マンションはいずれも上昇が続いている[図表1]。東京都区部の賃貸マンションの市況データからは、現在、世界金融危機前を上回る好調な稼働状況であることが判る[図表2]。

2）投資需要で物件価格が上昇する一方、東京都の賃貸マンションの新規供給量は低水準

好調な稼働を背景に投資需要が高まり、賃貸マンションの取引利回りが低下（価格は上昇）している[図表3]。物件の強い取得需要にも関わらず、用地供給の一巡や他の物件用途との競合などから賃貸マンションの新規着工戸数は低水準で、新規供給量は低調に推移している[図表4]。

3）ストック比で東京都での新規供給は約0.5％。滅失(約1％)を下回るとみられ、ストック数が減少する状況※。このため、先行き不足感が強まる蓋然性が高い。

東京都の賃貸マンションのストック戸数485万戸に対して年間平均着工戸数は2.6万戸で、新規供給率は0.54％[図表4]。同様に滅失率は約1％あり、ストックが減少する構造とみられる。

［図表1］J-REITの運用物件はほぼ満室稼働で、賃貸マンションも同様。賃料収入単価の上昇が続く

データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

［図表2］東京都区部に所在する賃貸マンションの稼働は、世界金融危機前の好況期を上回り好調

注) 都区部9区は千代田区・港区・品川区・大田区・文京区・新宿区・渋谷区・世田谷区・目黒区。一般賃貸住宅は月額賃料30万円未満かつ専有面積30 坪未満。高級賃貸住宅は月額賃料30万円以上または専有面積30坪以上として区分

データ出所：ケン不動産投資顧問株式会社「KEN Residential Market Report」

※：統計上の区分に制約があり同一基準での比較は難しいが、6階建以上の賃貸マンションを対象にすると一都三県のストック戸数と全国ベースでの滅失率のデータが得られる。一都三県の着工戸数は階数別の公表がないため、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）または鉄筋コンクリート造（RC造）で、建て方が共同建、利用関係が貸家のデータを使用した。