1）景気悪化の長期化がオフィスビルと賃貸マンションの賃貸収入に与える影響

新型コロナウイルス感染症に係る緊急事態宣言が発令され、休業要請や移動制限が行われたことで、ホテルや都市部に立地する商業施設においてはテナント売上が大幅に減少し、テナントであるホテル運営事業者や小売・飲食テナントの賃料減免・解約によって賃貸収入が大幅に減少するケースが生じている。

これに対し、オフィスビルと賃貸マンションは、現状、ホテルや商業施設のような大きな影響は出ていないが、景気悪化が長期化すれば、オフィスビルでは企業業績の悪化によってテナントからの賃借面積縮小・解約※1あるいは賃料減額要請などが行われ、賃貸収入の減少につながる。また、こうした動きが賃貸市場全体に及ぶとテナント需要の減退と相場賃料の下落がさらなる賃貸収入減少につながる。賃貸マンションにおいては景気悪化によって、雇用者数と雇用所得が減少し、入居者需要の減退※2と賃料負担力の低下を伴って、賃貸収入の減少につながる。

2）2008年の世界金融危機後の東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビルと東京23区の賃貸マンションの賃貸収入の動向

今回の新型コロナウイルスによる景気悪化は経済活動の停滞が起点であるのに対し、2008年の世界金融危機は金融市場の機能不全が起点であり、景気悪化の影響を受ける業界や景気悪化の度合いも異なる可能性がある[図表1]。また、景気悪化後の各アセットの新規供給動向も異なる可能性はある。このような相違はあるものの、景気悪化が長期化した場合のオフィスビルと賃貸マンションの不動産賃貸市場への影響を考察するうえで、2008年の世界金融危機後の賃貸市場のデータは景気悪化が長期化した局面での実証データとして貴重な資料である。

図表2～5は東京都心5区のオフィスビル、東京23区の賃貸マンションにおける2008年の世界金融危機後の平均稼働率、賃料収入単価（稼働床をベースとした単価）、賃貸収入（直近1年間収入）を示したものである。

東京都心5区のオフィスビルでは、平均稼働率は2008年9月のリーマンショック発生直前の2008年上期の99％から2年半で6％pt低下し、概ね底打ちした[図表2]。賃料収入単価は2008年下期をピークに4年半で20％下落し、概ね底打ちした[図表2]。賃貸収入（図表は2008年＝100）は2008年下期をピークに4年で20％低下し、概ね底打ちした[図表3]。

東京23区の賃貸マンションでは、稼働率は2008年上期の95％から1年半で3％pt低下し、概ね底打ちした[図表4]。賃料収入単価は2008年下期をピークに3年半で9％下落し、概ね底打ちした[図表4]。賃貸収入（図表は2008年＝100）は2008年下期をピークに3年で10％低下し、概ね底打ちした[図表5]。

※1：新型コロナウイルス感染症拡大を受けてリモートワークが定着すれば、都心部を中心としたオフィスビルの賃借面積縮小・解約の動きが加わる可能性がある。

※2：景気が悪化すると、住宅購入をあきらめ賃貸住宅に住み続ける、あるいは住宅を売却し賃貸住宅に住み替える人が増加することで入居者需要が増加する面が考えられるが、図表4で示すとおり、世界金融危機後のJ-REITが保有する賃貸マンションの平均稼働率は低下している。

※各図表とも該当データが2008年上期から2019年下期まで連続して得られた物件を対象（追加取得があった物件は除く）