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首都圏における中古マンションの中長期的な取引動向

みずほ不動産販売 不動産市況レポート 6月号

公開日:2020年6月12日

この記事の概要

  • 首都圏※1における2019年の中古マンションの成約件数は過去最高
  • 10年後にかけて築20年超築30年以下のストック戸数増加
  • 中古マンションの売買では、リフォーム済み物件や再販業者によるリノベーション済み物件の増加が見込まれる

1)首都圏における2019年の中古マンションの成約件数は過去最高

東日本レインズ※2のデータによると、首都圏における中古マンションの成約件数は増加傾向で推移し、2019年は過去最高の38,109件となった[図表1]。

2)中古マンションの築20年超築30年以下のストック戸数が増加

国土交通省が開示する不動産取引価格情報※3によると、首都圏の2019年における中古マンションの取引では築10年超築20年以下の取引件数が多い[図表2]。

東京カンテイによると、首都圏における現在(2020年)の分譲マンションの築年別のストック戸数※4のうち築20年超築30年以下は79万戸、築10年超築20年以下は104万戸、築10年以下は60万戸である。10年後には、築年がそれぞれ10年プラスされるため、築20年超築30年以下のストック戸数は1.3倍に増加し、築10年超築20年以下は0.6倍に減少する見込みである※5[図表3、図表4]。

3)中古マンションの売買では、リフォーム済み物件や再販業者によるリノベーション済み物件の増加が見込まれる

前述の不動産取引価格情報によると、取引された中古マンションのうち改装済※6の件数割合は築20年を超えると高くなっている[図表2]。鉄筋コンクリート造住宅の法定耐用年数が47年であることを踏まえると、分譲マンションの大規模なリフォームやリノベーションの潜在的なニーズは、築年数が20年程度以上で、かつ法定耐用年数が20年程度以上残っている築20年超築30年以下で多いと考えられる。

今後、中古マンションの売買においては、築古だがリフォーム済みの物件や再販業者がリノベーションを行った物件の取引が増加すると見込まれる。

[図表1]首都圏における中古マンションの成約件数

[図表1]首都圏における中古マンションの成約件数

データ出所:公益財団法人東日本不動産流通機構「Market Watch」

※1:東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県

※2:公益財団法人東日本不動産流通機構

※3:アンケート回答等を集計したもの。「中古マンション等」に区分されるものには、競売など特殊な事情による取引やマンション一棟の取引が含まれているため、本稿では「取引の事情等」が空欄かつ「面積」が300㎡未満の売買取引を抽出した。

※4:㈱東京カンテイの竣工年別のストック戸数データについて、2020年を基準に竣工年2019年のマンションを築1年として築年別に整理

※5:現在の築10年超築20年のストック戸数が10年後に増減なく築20年超築30年以下のストック戸数になるとした(滅失等は考慮せず)。10年後に築20年超築30年以下のストック戸数が増加するのは、現在の築10年超築20年以下のストック戸数の構成割合が高いからである[図表4]。

※6:「改装済」とアンケート回答したものの集計であるため、実際にはこれよりも高い割合であると推察される。改装は壁紙の張替などの軽微なものから間取り変更や水回り設備の交換などの大規模なものまでを含むと考えられる。

[図表2]築年数別の改装済件数(首都圏:2019年取引)

[図表2]築年数別の改装済件数(首都圏:2019年取引)

データ出所:国土交通省「不動産取引価格情報」

[図表3]現在と10年後の首都圏における中古マンションの築年数別のストック戸数(2020年時点)

[図表3]現在と10年後の首都圏における中古マンションの築年数別のストック戸数(2020年時点)

データ出所:(株)東京カンテイ「Kantei Eye」

[図表4]2020年時点の築年数区分別のストック戸数の構成割合

[図表4]2020年時点の築年数区分別のストック戸数の構成割合

注)四捨五入のため合計は100%にならない

データ出所:(株)東京カンテイ「Kantei Eye」

発    行:みずほ不動産販売株式会社 営業統括部

〒103–0027 東京都中央区日本橋1–3–13 東京建物日本橋ビル

レポート作成: 株式会社都市未来総合研究所 研究部

※本コンテンツは参考情報の提供を目的とするものです。

※2020年6月12日本編公開時の情報に基づき作成しております。情報更新により本編の内容が変更となる場合がございます。

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