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J-REITが東京23区に保有する一棟賃貸マンションの運用動向

みずほ不動産販売 不動産市況レポート 9月号

公開日:2019年9月27日

この記事の概要

  • J-REITによる賃貸マンションの取得額(東京23区)は、2015年以降減少傾向にあり、特に都心6区※1は2017年上期以降、低水準で推移している。
  • 賃貸マンションの運用状況(東京23区)は堅調に推移しており、近年は都心6区でその傾向が顕著にみられる。
    ※1 千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、文京区

J-REITによる賃貸マンションの取得額は減少(東京23区)

J-REITが保有する賃貸マンションの取得額ベースの資産規模は2兆7,269億円(2019年6月末時点※2)でJ-REITの資産総額の15%を占める[図表1]。地域別割合は東京23区が全体の2/3を占め、うち都心6区とその他17区が同規模である[図表2]。

J-REITによる賃貸マンションの取得額(東京23区)は、住宅系J-REITの上場に伴う取得や上場直後の取得が活発であった2005年から2007年にかけて高水準であった[図表3]。一方、リーマンショック後のピークは2014年上期で2005年下期の1/3程度、2006年上期の1/2程度に留まる。2015年以降は減少傾向であり、特に都心6区は2017年上期以降、低水準で推移している。

J-REITによる賃貸マンションの取得利回り※3はリーマンショック後に上昇したものの、その後は直近まで低下傾向にある[図表4]。2018年下期から2019年上期の平均は都心6区で4.3%、その他17区で4.5%と、リーマンショック前の2007年下期から2008年上期の平均(都心6区4.7%、その他17区5.0%)を下回る。

世界的な金融緩和等を背景に投資意欲が高い中、投資物件が品薄なため取得利回りは低下している。J-REITは配当利回りを維持するため低利回り物件を取得できないケースが多く、取得が低水準で推移しているとみられる。

※2 2019年5月末までにリリースされた情報に基づく

※3 取得時の鑑定評価額に鑑定評価上の直接法還元利回りを乗じて、これを物件取得額で除したもの

[図表1]J-REITが保有する不動産の用途別割合

[図表1]J-REITが保有する不動産の用途別割合

[図表2]J-REITが保有する賃貸マンションの地域別割合

[図表2]J-REITが保有する賃貸マンションの地域別割合

[図表3]J-REITの賃貸マンションの取得額の推移

[図表3]J-REITの賃貸マンションの取得額の推移

[図表4]J-REITの賃貸マンションの取得利回りの推移

[図表4]J-REITの賃貸マンションの取得利回りの推移

図表1~図表4のデータ出所:都市未来総合研究所「ReiTREDA」

J-REITによる賃貸マンションの運用状況は堅調(東京23区)

J-REITの賃貸マンション(東京23区)の平均稼働率※4は2010年度以降上昇基調である[図表5]。2017年度に都心6区の平均稼働率がその他17区に追いつき、2018年度下期には98%前後の水準まで上昇している。

東京23区の貸室賃料収入単価※4、5は2008年度上期にピークに達しており、2018年度下期は都心6区で2008年度上期の91%の水準、その他17区で96%の水準まで回復している[図表6]。都心6区はその他17区の回復をやや下回るものの、2014年度上期から2018年度下期の上昇率は3.6%で、その他17区の1.4%を上回る。

平均稼働率や貸室賃料収入単価の上昇を背景に2014年度下期以降のNOI※4、6は増加基調である[図表7]。2018年度下期の都心6区は2008年度上期のピークの83%の水準、その他17区は91%の水準まで回復している。NOIの2014年度上期から2018年度下期の増加率は都心6区で6.7%と、その他17区の2.7%を上回る。

東京23区の期末鑑定評価額※4は2007年度下期にピークに達しており、2018年度下期の都心6区は2007年度下期の97%の水準まで回復、その他17区は102%と2007年度下期を上回る[図表8]。2012年度上期から2018年度下期の増加率は都心6区で23.4%と、その他17区の18.0%を上回る。

以上、J-REITの賃貸マンションの運用状況は堅調に推移しており、近年は都心6区でその傾向が顕著にみられる。

※4 2018年度下期時点にJ-REITが保有している賃貸マンションで2007年度上期から2018年度下期まで連続して各データを取得できる物件で算出、※5 貸室賃料収入÷(賃貸可能面積×平均稼働率)、※6 Net Operating Income(賃貸収入-賃貸費用で算定)

[図表5]J-REITの賃貸マンションの平均稼働率の推移

[図表5]J-REITの賃貸マンションの平均稼働率の推移

[図表6]J-REITの賃貸マンションの貸室賃料収入単価(指数)の推移

[図表6]J-REITの賃貸マンションの貸室賃料収入単価(指数)の推移

[図表7]J-REITの賃貸マンションのNOI(指数)の推移

[図表7]J-REITの賃貸マンションのNOI(指数)の推移

[図表8]J-REITの賃貸マンションの期末鑑定評価額(指数)の推移

[図表8]J-REITの賃貸マンションの期末鑑定評価額(指数)の推移

図表5~図表8のデータ出所:都市未来総合研究所「ReiTREDA」

発    行:みずほ不動産販売株式会社 営業統括部

〒103–0027 東京都中央区日本橋1–3–13 東京建物日本橋ビル

レポート作成: 株式会社都市未来総合研究所 研究部

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