J-REITによる賃貸マンションの取得額は減少（東京23区）

J-REITが保有する賃貸マンションの取得額ベースの資産規模は2兆7,269億円（2019年6月末時点※2）でJ-REITの資産総額の15％を占める［図表1］。地域別割合は東京23区が全体の2/3を占め、うち都心6区とその他17区が同規模である［図表2］。

J-REITによる賃貸マンションの取得額（東京23区）は、住宅系J-REITの上場に伴う取得や上場直後の取得が活発であった2005年から2007年にかけて高水準であった［図表3］。一方、リーマンショック後のピークは2014年上期で2005年下期の1/3程度、2006年上期の1/2程度に留まる。2015年以降は減少傾向であり、特に都心6区は2017年上期以降、低水準で推移している。

J-REITによる賃貸マンションの取得利回り※3はリーマンショック後に上昇したものの、その後は直近まで低下傾向にある［図表4］。2018年下期から2019年上期の平均は都心6区で4.3％、その他17区で4.5％と、リーマンショック前の2007年下期から2008年上期の平均（都心6区4.7％、その他17区5.0％）を下回る。

世界的な金融緩和等を背景に投資意欲が高い中、投資物件が品薄なため取得利回りは低下している。J-REITは配当利回りを維持するため低利回り物件を取得できないケースが多く、取得が低水準で推移しているとみられる。

※2 2019年5月末までにリリースされた情報に基づく

※3 取得時の鑑定評価額に鑑定評価上の直接法還元利回りを乗じて、これを物件取得額で除したもの

図表1～図表4のデータ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

J-REITによる賃貸マンションの運用状況は堅調（東京23区）

J-REITの賃貸マンション（東京23区）の平均稼働率※4は2010年度以降上昇基調である［図表5］。2017年度に都心6区の平均稼働率がその他17区に追いつき、2018年度下期には98％前後の水準まで上昇している。

東京23区の貸室賃料収入単価※4、5は2008年度上期にピークに達しており、2018年度下期は都心6区で2008年度上期の91％の水準、その他17区で96％の水準まで回復している［図表6］。都心6区はその他17区の回復をやや下回るものの、2014年度上期から2018年度下期の上昇率は3.6％で、その他17区の1.4％を上回る。

平均稼働率や貸室賃料収入単価の上昇を背景に2014年度下期以降のNOI※4、6は増加基調である［図表7］。2018年度下期の都心6区は2008年度上期のピークの83％の水準、その他17区は91％の水準まで回復している。NOIの2014年度上期から2018年度下期の増加率は都心6区で6.7％と、その他17区の2.7％を上回る。

東京23区の期末鑑定評価額※4は2007年度下期にピークに達しており、2018年度下期の都心6区は2007年度下期の97％の水準まで回復、その他17区は102％と2007年度下期を上回る［図表8］。2012年度上期から2018年度下期の増加率は都心6区で23.4％と、その他17区の18.0％を上回る。

以上、J-REITの賃貸マンションの運用状況は堅調に推移しており、近年は都心6区でその傾向が顕著にみられる。

※4 2018年度下期時点にJ-REITが保有している賃貸マンションで2007年度上期から2018年度下期まで連続して各データを取得できる物件で算出、※5 貸室賃料収入÷(賃貸可能面積×平均稼働率)、※6 Net Operating Income（賃貸収入－賃貸費用で算定）

図表5～図表8のデータ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」