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主要都市の高度利用地における地価の動向(三大都市圏)

みずほ不動産販売 不動産市況レポート 7月号

公開日:2019年7月18日

この記事の概要

  • 国土交通省「地価LOOKレポート(2019年第1四半期。1月1日~4月1日)」によると、三大都市圏の高度利用地の地価は、ほぼ全ての地区で上昇を示し、上昇基調は継続。
  • 特に大阪圏と、名古屋圏で上昇が顕著。大阪圏では3%以上6%未満の高い伸びを示す地区が2四半期連続で増加し、全地区の6割近くを占めた。名古屋圏でも3%以上6%未満の伸びを示す地区が全地区の4割を超えている。
  • 空室率低下と賃料上昇等オフィス市況は堅調であること、訪日外国人の増加により店舗やホテルの建設需要が旺盛であること、利便性の高い地域を中心にマンション需要が堅調であること、そのほか再開発事業の進展により繁華性が向上していることなどが上昇の主な要因。

1)東京圏

全43地区のうち、上昇が41地区(前四半期41地区)、横ばいが2地区(前四半期2地区)で前期と同様の傾向。商業系地区、住宅系地区とも0%以上3%未満の上昇が大部分を占め、堅調な地価上昇が続く。

そのなかで商業系地区の一部では3%以上6%未満の高い上昇がみられる。いずれも再開発等による機能更新が進むなか開発や投資需要を呼び込んでいる地区で、歌舞伎町はインバウンド増に伴うホテルや商業施設、渋谷では複数の大規模再開発が進められており、オフィス、商業施設の旺盛な需要がみられる。横浜駅西口や千葉駅前でも駅前においてオフィスや商業施設の大規模再開発が行われている。

住宅系地区では、2016年から2017年にかけてマンション価格が上限に達したと見られたことなどから、東京都の湾岸エリア(豊洲、佃・月島)や郊外部(二子玉川、吉祥寺、立川)、都心部(番町、南青山、品川)などで地価が一旦横ばいに転じた時期がみられたが、これらの地区でも土地取得需要や投資需要の強まりから地価は再び上昇に転じている。

[図表1]東京圏の高度利用地の地価変動

[図表1]東京圏の高度利用地の地価変動

[図表1]東京圏の高度利用地の地価変動

データ出所:国土交通省「地価LOOKレポート」

2)大阪圏

25地区全てで地価が上昇した。なかでも大阪市と京都市の商業系地区で3%以上6%未満の高い上昇がみられる。大阪市の商業系地区では、JR大阪駅周辺でオフィスや商業施設の集積するエリア(西梅田、茶屋町)で高い上昇率となったほか、オフィス需要と併せて、インバウンド客の増加を背景にしたホテル・商業施設需要や都心居住ニーズを背景としたマンション需要の強い地区(心斎橋、なんば、北浜、新大阪)なども高い上昇率を示している。住宅系地区では、分譲マンションや賃貸マンション需要の大きい都心や都心に隣接した天王寺や福島で高い上昇を示した。京都市では堅調なオフィス需要に加え観光客の増加による物販・飲食店舗需要の増加などを背景に、京都駅周辺、河原町、烏丸の商業系地区で高い上昇となった。

[図表2]大阪圏の高度利用地の地価変動

[図表2]大阪圏の高度利用地の地価変動

[図表2]大阪圏の高度利用地の地価変動

データ出所:国土交通省「地価LOOKレポート」

3)名古屋圏

9地区全てで上昇を示し、そのうち3%以上6%未満の高い上昇率の地区が全体の4割を超える(いずれも商業系地区)。好調な名駅駅前のオフィス市況の波及がみられる大閣口や、オフィス需要のほか名古屋市における居住地の都心回帰の動きのなかで分譲・賃貸マンションの需要がみられる都心や近接エリアの伏見、久屋大通駅周辺で高い上昇率となった。住宅系地区では0%以上3%未満の堅調な上昇を示す。

[図表3]名古屋圏の高度利用地の地価変動

[図表3]名古屋圏の高度利用地の地価変動

[図表3]名古屋圏の高度利用地の地価変動

データ出所:国土交通省「地価LOOKレポート」

発    行:みずほ不動産販売株式会社 営業統括部

〒103–0027 東京都中央区日本橋1–3–13 東京建物日本橋ビル

レポート作成: 株式会社都市未来総合研究所 研究部

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