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この時期だからこそ空室対策を考える!

「不動産投資」管理の重要なポイント(第3回)

公開日:2019年4月25日

この記事の概要

  • 春の引っ越しシーズンが過ぎたのに、空室が残ってしまった…。でも、繁忙期を逃してしまったからと諦める必要はありません。せわしない時期を過ぎた今が、原因究明には絶好のチャンスです。入居者が決まらなかった理由を分析し、どのように対策すべきかのポイントを具体的に解説します。

この時期だからこそ空室対策を考える!

1.あなたの物件の情報は、お部屋探しの人に届いていますか?

「入居者が決まらない」とひとことで言っても実は原因はさまざまで、それぞれ対策も異なります。管理会社や仲介会社に任せっきりにせず、オーナー様ご自身でも原因を知ることが大切です。それでは原因ごとに対策を考えてみましょう。

空室が続いてしまう原因の1つに、空室情報がお部屋探しをしている方へ届いていないことが挙げられます。お部屋探しサイトに掲載されている膨大な空室情報から希望のお部屋を絞り込むため、様々な条件を入力して何度も検索を繰り返すのが今のお部屋探しのスタイルです。この過程で検索からふるい落とされてしまうと、空室の情報を見てもらうことが出来なくなってしまいます。

これを調べる方法ですが、一部のお部屋探しサイトでは空室情報が閲覧された回数を確認することが出来るので、募集を頼んでいる仲介会社に尋ねてみて下さい。また、空室情報ページに最近閲覧した人数やお気に入り登録者数が表示されるサイトでは、オーナー様ご自身でおよその閲覧状況を知ることが出来ます。

もし閲覧回数が少ないことが分かったならば、ご自身の物件を見つけるつもりでお部屋探しサイトで検索をしてみて下さい。築年数、立地、家賃、設備など、条件の良いライバル物件が複数出てくる場合には、検索時にふるい落とされる可能性が高くなります。どこを改善すれば良いかを依頼している管理会社や仲介会社に相談することをお薦めします。

2.「現地を見てみたい!」と思わせる空室情報作りが大切

空室情報が少なからず閲覧されていることが判明し、それにも関わらずお問合せやご案内に繋がっていない場合には、ご自身の物件に「この物件を見てみたい」と思わせるだけの魅力が不足していることが考えられます。ライバル物件のページと比較したり、管理会社や仲介会社に相談したりして、改善点を考えてみましょう。

このような状況での改善点でよくあるのが、写真の量というケースです。お部屋を探す方は情報量が多いページを好む傾向がありますので、なるべく多くの写真を掲載すると良いでしょう。写真の枚数だけでなく、質にも注目してみて下さい。お部屋に興味がある人が確認したいと思われる部分、オーナー様がアピールしたい部分がきちんと伝わることが大切です。つまり、住まい方の提案がしっかり出来ているかが大切な要素となります。写真を撮りなおしたり、キャプションを見直してみるのも良いと思います。新品の温水洗浄便座、調理スペースがあり使いやすいキッチン、可動棚がある大きな収納の内部、眺めの良い広いバルコニーなど、そのお部屋の魅力的なところをきちんと伝えましょう。

今のお部屋探しサイトでは360度カメラの画像や動画が掲載できるものも増え、お部屋の雰囲気が伝わりやすくなっています。ライバル物件の情報と比較してみて見劣りするならば、設備の交換や追加を検討したり、モデルルームを作ったり、賃貸条件の見直しを行うなど新たな魅力づくりが必要かもしれません。

3.現地を見に来た人を逃さないつもりで挑む

ご自身の物件の見学者がいたならば、入居者が決まるまであと一歩です。そしてご案内しても決まらなかった場合は、その来場者の内容を把握するとともに理由も合わせて、仲介会社に確認してみてください。

インターネットで豊富な情報を得られるようになったため、一回のお部屋探しで見学する物件数は年々減る傾向にあります。住みたい街にある不動産会社を訪問して相談をしていた時代から、お目当ての物件を絞り込んでそれだけを見学しに来る時代へと大きく変化しているのです。そんな中で現地を見に来る人がいるというのは、オーナー様の物件が膨大な空室情報に埋もれずに勝ち残ったということになります。入居者ニーズは多様化していますので、ご案内が入っても必ず決まるとは限りませんが、この貴重なチャンスを生かすためには少なくとも「現地を見てがっかり」という事態は防がなくてはなりません。そのために気を付けたいポイントを挙げてみます。

まずは共用部をチェックしましょう。放置された粗大ゴミ、雑然と置かれた自転車、ポストから溢れたチラシ、廊下に置かれた入居者の私物などが目に入ると、お部屋がいくら魅力的でも申し込みには至らないということになります。

次はお部屋の中を見てみましょう。空室期間が長くなると、排水臭がこもったり埃でスリッパの裏が黒くなったりしがちです。臭いも埃も問題なければ、次は見に来た人の気持ちになって室内の可動部分に触れてみてください。部屋の扉、収納の扉、引き出し、スイッチ、サッシ、リモコン、蛇口、キッチンのグリル、換気扇などです。スムーズに動くか、異音がしないかも大切ですが、是非チェックして欲しいのは前入居者の生活感が伝わる汚れがないかどうかです。最近は「建物が古くても綺麗ならば良い」という方が多いのですが、逆を返せば「汚いのは許容できない」ということになります。手が触れる部分の汚れは目に付きやすく、特に水まわりの汚れやカビや水垢は女性客に嫌われます。もし発見したならば、重点的にクリーニングしたり、落ちない場合は部品交換、コーキングのカビや汚れならば打ち替えをお薦めします。

繁忙期は過ぎてしまいましたが、焦らずじっくり部屋探しをしたいという理由で、好んで閑散期にお部屋探しをする方も増えています。また、去年に引き続き「引っ越し難民」問題があったため、引越し代金の高い繁忙期を避けて引っ越しをしたいという方が今年もまだまだいるはずです。そういう方を狙って準備をすれば、今からでも遅いということはありません。管理会社や仲介会社も巻き込んで原因究明と対策を実行し、満室経営を目指しましょう。

著者

伊部尚子

公認不動産コンサルティングマスター、CFP®
独立系の賃貸管理会社ハウスメイトパートナーズに勤務。仲介・管理の現場で働くこと20年超のキャリアで、賃貸住宅に住まう皆さんのお悩みを解決し、快適な暮らしをお手伝い。金融機関・業界団体・大家さんの会等での講演多数。大家さん・入居者さん・不動産会社の3方良しを目指して今日も現場で働いています。

※ 本コンテンツは、不動産購入および不動産売却をご検討頂く際の考え方の一例です。

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