首都圏の新築分譲マンションは2024年度以降売れ行きの悪化が継続している

首都圏の新築分譲マンション^※1の売れ行きを示す発売月契約率（以下、契約率）は2024年初以来低下傾向が続いており、2024年4月から現在までマンション売れ行きの好不調の目安となる70％を下回っている［図表1］。用地費や建築コストの上昇による発売戸数減少は契約率の上昇圧力となり得るが、販売価格の高騰や、金利の上昇による住宅ローン利用の慎重化による需要抑制の影響が上回ることで契約率の低下が進んでいると考えられる。しかし、すべての物件で契約率が一様に下がっているとは考えにくいため、以下ではエリア別^※2、間取りタイプ（一戸当たり平均面積）別に契約率を分析する。

直近2年間の契約率はエリアごとに明暗が分かれる

首都圏全体において比較的売れ行きが好調だった2022～2023年度と売れ行きが悪化した2024～2025年度で比較すると、契約率が上昇したのは城東、城西エリアのみであった［図表2］。城東エリアは直近2年間、一億円未満のファミリータイプで最も都心近くに住める選択肢であったことで需要が増加し、一方の城西エリアは2022～2023年度には見られなかった高単価帯の需要増が契約率の上昇を牽引した。2024～2025年度の契約率に着目すると、前述の城西エリアに加えて平均価格1億5,000万円を超える高額物件が牽引した都心6区と、平均面積70㎡以上で堅調な需要が見られた千葉県のみ70％以上であった。

最量販帯のファミリータイプが苦戦する一方、コンパクトタイプは好調

物件の一戸当たり平均面積（以下、平均面積）ごと^※5でも契約率に違いがみられる。

コンパクトタイプが中心とみられる平均面積50㎡未満の物件では、2024年度以降に契約率が上昇し70％を超えた［図表3］。供給の中心を占める平均価格7,000万円未満の物件で発売戸数が減少したことに加え、初月契約戸数は堅調だったことが契約率を押し上げた［図表4］。

ファミリータイプが中心とみられる平均面積50～80㎡の物件では、2024～2025年度の契約率は63.3％とやや低い程度であったが、発売戸数に占めるウエイトが大きいことから首都圏全体の契約率を押し下げた。価格帯別では、2022～2023年度に発売戸数の中心であった4,000万円以上6,000万円未満の契約率が55.5％と低かった［図表5］。販売価格の上昇により、2024～2025年度の同価格帯物件は以前より都心まで遠く、駅徒歩分数の平均も長くなったことから敬遠されているものと思われる。6,000万円以上8,000万円未満では、初月契約戸数は増加したものの発売戸数の増加が上回り、契約率は70％を下回った。一方、同じタイプでも4,000万円未満と1億5,000万円以上2億円未満の価格帯では契約率が70％を超えた。前者は立地が郊外に絞られた上で発売戸数が大きく減少しており、数少ない手ごろな物件として高い契約率を示した。後者は都心6区に集中しており、特に臨海部の超高層物件などのランドマーク物件では契約率が100％というケースも見られ根強い人気がみられた。

発売戸数は少ないものの、平均面積が80㎡以上の物件では2022～2023年度と大きな変化はなく高い契約率を維持した。発売戸数が100戸以上のエリアを見ると都心6区では平均価格2億円超、坪単価1,000万円超の物件が牽引して平均契約率は77.3％、千葉県では、平均価格6,000万円台、坪単価200万円台の物件を中心に90.1％となったほか、神奈川県も73.0％と高水準であった［図表6］。

※1：東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の新築分譲マンションで、投資用物件および土地権利が定期借地権の物件を除く。

※2：23区の分類は以下の通り。

※3：12か月後方移動平均

※4：所在地および対象期間ごとの発売戸数の合計と初月契約戸数の合計を用いて加重平均にて算出している。

※5：マンション一棟の平均面積によって物件を分類し、各分類の契約率は加重平均にて算出している。

※6：図表で「20～30」と示した範囲は「20以上30未満」を指す。各範囲、各図表も同様。

1LDK以下の小型の間取りで好調の一方2LDK以上は苦戦

2024～2025年度の売れ行きを間取りタイプ別に見ると、1LDK以下の小型の間取りは千葉県以外のエリアでは比較的高い契約率となっており、中でも23区は好調さがうかがえる。2LDK以上の間取りではほとんどのエリアで70％を下回る契約率となっている中、坪単価が割安な千葉県では3LDKや4LDK以上で70％以上の契約率となった。