本当に居住用財産の3000万円特別控除の要件を満たしていますか？

マイホームを売却する理由はいろいろあります。転勤となった、テレワークになったので自宅に仕事場が必要になった、子供が大きくなって結婚当初に購入したマンションが手狭になった、子供が独立して現在の自宅では広すぎるなど、ライフステージの変化により売却を検討される方が多いかと思います。今回は、マイホームを売却する際に適用される「居住用財産の3,000万円特別控除」の特例の税務上の注意点について説明します。

不動産の譲渡所得とは？

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。不動産を購入した時よりも売却時に地価が上がるなどして、購入した時の金額（取得費）より売却収入（譲渡収入）が大きい場合には譲渡所得が生じます。譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

不動産の譲渡所得に対しては、他の所得（給与所得など）と分離して所得税と住民税が課税されます。譲渡所得が生じる場合には、譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告をする必要があります。譲渡所得がゼロもしくは、損になる場合には課税されることはありません。

「居住用」とはどのような状況をいう？

居住用財産の3,000万円特別控除を適用するにあたっての「居住用」とは、居住者が自己の生活の拠点としている家屋をいい、一時的な目的で入居した家屋は認められません。生活の拠点か一時利用かどうかは、その人の配偶者、家族の日常生活の状況、その家屋の入居目的、構造および設備等を総合的に勘案して判定します。単に住民票があるからといって、居住用といえない場合もあります。

①家族が残り、本人は単身赴任の場合

一時的にマイホームに住んでいなくても、その原因がなくなれば戻ってくることが明らかな場合には、本人の居住用に該当することとなります。したがって単身赴任中でも居住用に該当することもあります。

②所有者が居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却した場合

居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、居住用として扱われます。なお、居住の用に供さなくなった後、売却までの用途については空き家のままでも、賃貸に出していても構いません。

③居住用の家屋を取り壊し、家屋がない更地にしてから売却を行った場合

居住用の家屋を取り壊して売却する場合、取り壊し後1年以内に売却契約をし、かつ、居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの期間内に売却すれば居住用として扱われます。更地になった後、駐車場等、賃貸その他の用途に供した場合は、居住用の特例は受けられません。

敷地の一部を売却した場合は？

老朽化した自宅の建て替え資金のために自宅敷地の一部を売却した場合の居住用の特例はどうなるでしょうか。

現に存する居住用家屋の敷地の一部を売却した場合には、その売却がその家屋と同時に行われたものであるときは、居住用財産の3,000万円控除の特例を受けることができますが、その売却がその家屋と同時に行われていないときは、原則として居住用の特例の適用を受けることができません。ただし、③の要件をすべて満たしている場合には、その家屋の取り壊し跡地の一部売却でも居住用の特例の適用を受けることができます。

なお、家屋を取り壊さずに庭先の一部だけを売却したような場合は、居住用の特例の対象とはなりません。

家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合は？

居住用の特例でいう居住者とは、家屋の所有者でその家屋に居住している者のことをいいます。したがって、居住用の特例は原則として家屋の所有者に適用され、土地の所有者については適用されません。ただし、家屋の所有者の譲渡所得金額から3,000万円特別控除が全額控除しきれないときは、下記の要件のすべてに該当する場合に限り、その控除しきれない金額を土地所有者の譲渡所得金額から控除することができます。

事例で見てみましょう。

【事例】

<税金計算>

• ※税額計算は円単位で計算しますが、便宜上「1万円未満」を切り捨てて計算しています。

居住用財産の3,000万円特別控除と住宅ローン控除はダブルで適用できる？

住宅ローン控除は、住宅ローンを借入れてマイホームを新築・購入・増改築した個人が受けられる税額控除の制度です。この住宅ローン控除を適用すると、その適用開始年とその前2年および後3年については、旧自宅の売却について3,000万円特別控除などの特例が使えません。したがって、たとえば同一年内に居住用の戸建てを譲渡して居住用のマンションへと買い換える場合、以前住んでいた戸建ての譲渡について居住用財産の3,000万円特別控除を選択すると、新たに購入したマンションについて住宅ローン控除の適用を受けることはできませんので、どちらが有利か選択して適用する必要があります。

特例利用の可否には十分に確認を。ペナルティのおそれも…

居住用の3,000万円特別控除の特例は不動産の売却特例のなかでもよく活用される特例です。適用できれば売却による税金を抑えることができ、その抑えられた税金分を住み替え資金などに充てることができます。ただし、居住用の特例が使えると思っていたが、要件を満たさず申告後に修正申告が必要となるケースもあります。この場合は特例適用なしで計算することにより増える本税分だけではなく、加算税や延滞税などのペナルティが発生します。また居住用の特例を適用したいために一時的に住民票だけ移しただけでまったく居住していないような場合には特例の適用はできず、悪質な場合は重加算税のような更に重いペナルティも発生します。特例の可否については、十分に確認してから適用するようにしましょう。