個人で「不動産賃貸」をする場合の主な税金とは？

個人が「不動産賃貸」をする場合には、様々な税金が発生します。今回は、賃貸時・相続時・贈与時の税金について、掘り下げて解説したいと思います。

2．賃貸アパート･マンションの相続時の税金

賃貸アパ－ト・マンションの相続時に課される税金は相続税です。相続税は賃貸アパ－ト・マンションのみに課税されるわけではなく、その他の金融資産などの相続財産の総額が一定額以上あると､財産を相続した相続人に課税されます。相続税は「相続開始後10ヵ月以内」に申告をし、原則として「現金で納税」しなければなりません。

（1）相続税の計算

相続税の計算の流れを図示すると下記のとおりとなります。

【相続税の速算表】

相続税は基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人の数）以下の財産であれば、申告も納税も不要ということになります。この基礎控除額を超える相続財産がある場合には、相続税の課税が発生しますが、具体的な相続税の計算イメ－ジは下記のとおりとなります。

画像をクリックすると大きくなります

上記事例は相続人が妻と子2人のケースですが、基礎控除額を超える6,400万円に対して法定相続分で按分して相続税を計算していきます。最終的に相続税の総額は820万円となっていますが、この相続税の総額から配偶者の税額軽減などの税額控除の特例の適用があれば控除していくことになります。（今回は詳細な説明は割愛します。）

（2）不動産の相続税評価

まずは一般的な不動産の相続税評価の算出の仕方をおさらいします。

1. ①建物については固定資産税評価額と同額とされており、固定資産税評価額は一般的に新築価格の60%～70%の水準となっています。
2. ②土地については国税庁が定める「路線価」（路線価が無い地域は固定資産税評価額に一定倍率を乗じた価額）で計算します。この「路線価」とは、「公示価格」※の80%の水準

とされています。路線価は国税のホームページで検索することが可能です。

※「公示価格」：国土交通省が最新の取引実績等を分析し評価した､通常成立すると考えられる土地価格を示す。

画像をクリックすると大きくなります

（3）賃貸アパート・マンションの相続税評価

ここからは賃貸アパート・マンションの相続税評価の解説を行います。

不動産の相続税評価は、建物は固定資産税評価、土地は原則路線価で評価しますが、賃貸に供している資産については通常の評価より軽減されております。

【賃貸アパート・マンションの建物の評価】

貸家については、一律、借家権割合30％の評価減が設けられています。元々、建物の相続税の評価額は建築代金の6～7割で評価され、更に貸家の評価減があるため、結果的に貸家の相続税評価額は建築代金の約50％になるといわれています。

【賃貸アパート・マンションの敷地の評価】

※借地権割合は路線価図にてその路線の借地権割合を確認します。

貸家の敷地のことを貸家建付地と呼びますが、自用地と比較すると借地権割合×借家権割合分の評価減が設けられています。相続税評価額計算上の借地権割合は地域によって異なっていますが、60～70％（路線価図のC又Dで表示）の地域が多くなっています。借家権割合は上述のとおり30％となっています。従って、上記算式によると、借地権割合に借家権割合を掛けた分だけ評価が下がりますので、更地の評価に比べ18％（借地権割合60％の地域）または、21％（借地権割合70％の地域）の評価減になります。

※小規模宅地等の評価減の特例（貸付事業用宅地等）

賃貸アパ－ト・マンションの敷地については、下記の要件を満たす親族が相続した場合には、合計200㎡までの土地評価から50％減額することができます。この特例の効果は大きいですが、対象地が特例の要件を満たすのか、その場合の利用限度面積がどのくらいなのかについては、税理士等の専門家にご相談頂くことをお勧めいたします。

1. （注1）申告期限まで遺産分割協議が終了していない場合にはこの特例の適用はありません。
2. （注2）相続開始前3年以内に新たな貸付事業を開始した場合等一定の場合にはこの特例の適用はありません。

（4）相続税の申告と納税

被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10ヵ月以内に行うことになっています。

3．賃貸アパート･マンションの贈与時の税金

賃貸アパ－ト・マンションを生前に子供などへ贈与する場合には、贈与税の課税対象となります。贈与税は個人から年間110万円を超える財産をもらった場合、もらった個人が負担する税金です。

（1）贈与税の計算

贈与税は、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産を合計し、その合計金額から基礎控除額の110万円を差し引いた残額に贈与税の税率を掛けて計算します。なお、年間110万円以下の贈与であれば申告不要です。

• ※年間110万円以下の贈与であれば申告不要です。
• ※贈与財産の評価方法は、不動産の場合、上記2の相続税での不動産評価方法と同様となります。

【贈与税課税のイメ－ジ】

画像をクリックすると大きくなります

（2）贈与税の申告と納税

贈与の翌年2月1日から3月15日までとなります。

家賃収入をお子様へ移転させるために、賃貸アパ－ト・マンションを生前に贈与する場合、その評価額が高額であれば贈与税も高額となります。土地及び建物を移転すると移転コストが多額になるため、建物のみ移転する手法や今回は解説をしていない相続時精算課税という特例を利用することがありますが、必ず税理士等の専門家に相談しながら進めましょう。

次回の第3回は「法人」の「不動産賃貸」について、深掘りしてお伝えしたいと思います。