最終更新日:Mon, 30 Jun 2014 18:00:00 +0900

届出対象区域(特定大規模災害復興における~)

とどけでたいしょうくいき(とくていだいきぼさいがいふっこうにおける)

異常で激甚な非常災害によって被災した地域においては、復興計画に基づき復興を図るための事業(復興整備事業)が実施されるが、その事業区域のうち一定の行為をなす場合に届出義務が課される区域をいう。「大規模災害からの復興に関する法律」に基づき被災市町村が指定し、公示される。

届け出なければならないのは、届出対象区域内における土地の区画形質の変更建築物などの工作物の新築、改築又は増築等であり、着手30日前までに届け出なければならない。この場合に、復興整備事業の実施に支障となる恐れがあるときは、届出行為に関して設計の変更などが勧告されることがある。

届出対象区域における届出義務は、宅地建物取引の営業における重要事項説明の対象とされている。

-- 本文のリンク用語の解説 --

土地の区画形質の変更

都市計画法における開発許可の対象となる宅地造成等のこと。

1.趣旨
都市計画法では、無秩序な開発を規制するために開発許可の制度を設けているが、その開発許可の対象となるのが、「土地の区画形質の変更」である。
「土地の区画形質の変更」とは、宅地造成だけでなく、道路の新設などを伴う土地区画の変更、農地から宅地への変更などを含む広い概念である。ただし、建築確認をうけた建築工事に伴って掘削や基礎打ちをすることは含まれない。

2.具体的な内容
「土地の区画形質の変更」の具体的な運用は、各自治体の条例などで定められているが、一般的には「土地の区画形質の変更」には次の3種類の行為が含まれると解釈されている。
1)土地の「区画」の変更
土地の区画を形成する公共施設(道路・水路など)を新設・廃止・移動することにより、土地の「区画」を変更すること。
2)土地の「形」の変更
土地の盛土・切土により、土地の形状を変更すること。
3)土地の「質」の変更
宅地以外の土地(農地・山林など)を、宅地にすること。

単に土地登記簿上で土地を合筆もしくは分筆することは、 「土地の区画形質の変更」には含まれない。また、建築工事と一体と認められる基礎打ちおよび土地の掘削も「土地の区画形質の変更」には含まれない。

「土地の区画形質の変更」の具体的な運用は、各自治体の「開発指導要綱」で定められている場合が多い。また各自治体の条例で定める場合もある。

建築物

建築基準法では「建築物」という言葉を次のように定義している(建築基準法2条1号)。

これによれば建築物とは、およそ次のようなものである。
1.屋根と柱または壁を有するもの
2.上記に付属する門や塀
3.以上のものに設けられる建築設備

上記1.は、「屋根+柱」「屋根+壁」「屋根+壁+柱」のどれでも建築物になるという意味である。
なお、地下街に設ける店舗、高架下に設ける店舗も「建築物」に含まれる。

改築

建築物の全部もしくは一部を除却すると同時に、これと同様の規模・構造の建築物を建てることをいう。

建築基準法では、改築も「建築」の一種とされており(建築基準法第2条第13号)、改築についても建築確認を申請する必要がある(建築基準法第6条)。

重要事項説明

宅地建物の取引において、宅地建物取引業者が取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することをいう。

また、その際に、説明の内容を記載して当事者に交付する書面を重要事項説明書という。

重要事項説明を必要とするのは、宅地建物取引業者が自ら売主として取引する場合、および不動産取引を代理媒介する場合であり、その説明は、売買契約賃貸借契約を締結するよりも前に行なわなければならない。また、説明に当たるのは宅地建物取引士でなければならず、さらには、説明する重要事項をすべて書面に記載し、取引当事者にその書面(重要事項説明書)を交付する必要がある。

説明を要する事項は、売買か賃貸かなどの取引内容に応じて異なるが、大きく分けて、

1.取引対象不動産の権利関係、2.取引対象不動産に係る法令上の制限、3.取引対象不動産の状態やその見込み、4.契約の条件

に関する事項とされている(詳細は必ず直接に法令(宅地建物取引業法第35条およびその関連法令)に当たって確認されたい。また、臨機に改正も予想されるので留意が必要である)。

重要事項説明は、不動産の特性や取引の形態に起因して取引当事者に不利益が発生することを防ぐための仕組みとされ、その適正な実施が強く求められている。