（表1）地価公示（対前年変動率）の推移

出典：国土交通省「令和6年地価公示発表資料」

（図1）都道府県別地価変動率（住宅地）

出典：国土交通省「令和6年地価公示発表資料」

−−コロナ禍の中でリモートワークのような新しい働き方が生まれたり、ワークライフバランス（仕事とプライベート双方の充実を目指す動き）などの動きを背景に、よりよい住環境を目指して郊外や地方への人口移転が起きたりもしました。しかしコロナの収束とともに再び通勤主体の企業が増えるなど、都心回帰への呼び戻しも起きているようです。こうしたコロナ禍以降の動きと今回の地価の動きに、何か相関関係のようなものは見て取れますか。

吉野：今回、地価の上昇したエリアが広がっていますが、コロナ禍を経て人々の住まい方がより多様化し、充実しているということの表れなのかと考えています。

住宅のトレンドにおいて、現在は2つの力が働いているように思います。1つは、コロナによってより広い家、環境のいい家を求めたいという動きが生まれ、郊外や地方に住み替えるような需要が顕在化したものです。加えてその地域において、子育て支援を充実させるなどの行政の施策が噛み合うことで、地価上昇につながるといった事例はあるかと思います。東京圏の場合ですと、茅ヶ崎市（神奈川県）だったり、流山市（千葉県）や守谷市（茨城県）などが該当するのはないでしょうか。

その一方で、オフィスに近いエリアに住む“職住近接”を志向し、都心の好立地の住宅に対する需要も非常に根強く、これが都市部の上昇率の高さにつながっています。

都市部の上昇率が一段と高まっていることと、郊外においても上昇エリアが拡大していることが確認できる。住まい選びの選択肢が広がっている傍証と吉野さんは指摘する

−−コロナ禍以降、住まいにおける「郊外・地方」と「都心」という2つの志向が顕在化しているわけですね。これは消費者＝住まい手にとっては、居住エリアが広がることで住まい方の選択肢が広がる、よい傾向であるといえるでしょうか。

吉野：はい。現在都心部のマンション価格が上がり過ぎたために、郊外や地方に流れるといったネガティブな側面もないわけではありませんが、消費者の立場として住宅に多様性があるということは、人々の幸せの増進の意味でも有益なことだと思います。こういった傾向が強まっていること自体は、決して悪いことではないと思います。

−−今回の地価公示では、地方圏でマイナスの県も見られました。

吉野：日本全体が人口減少社会に向かっているので、すべてのエリアが底上げされるということはないでしょう。しかし地方圏においても、新しい住宅需要が掘り起こされることで、地価の上昇が起こっていると思います。

私がとくに注目しているのは、地方都市においてここ10年くらいマンションの需要が顕在化しており、これは過去にはなかった動きです。

−−地方圏というと戸建て志向が強いイメージがありますが、一方で利便性などを求めてマンション住まいを志向する暮らし方が、地方でも一般化していくような現象が出てきているということでしょうか。

吉野：地方都市にクルマは必須と考えがちですが、デパ地下に徒歩で行けるエリアに住むというようなライフスタイルが顕在化しているように思います。人々が新しい住まい方を求めていくことが、地方においても地価を押し上げる要因になっているのだろうと推測できます。これもまさに、先ほどの住まいにおける「消費者の選択肢の拡大」と同じではないかと思います。

−−吉野さんのお話をうかがっていると、地価というのは土地の「価格」という意味だけでなく、「価値」であるとも受け止められ、上昇を許容できる気持ちが湧きました（笑）。ただ、地価の上昇は住宅価格の上昇にもつながるわけで、住宅を取得しようとする方にとっては悩みどころではあります。

吉野：現在の日本は物価上昇のトレンドにあり、住宅に限らずモノの価格が高くなっているのは事実です。しかし、皆さんがなぜ家を求めるのかというと、よりよい住環境の中で生活することで、自分と家族の幸せを実現するためかと思います。

人が家を求めるタイミングは、子育て時期だったり、進学、就職、転職だったりと、ライフステージの変化が大きい時ですから、価格が下がる時期を待つのでなく、必要になった時にいかによい物件と出会えるかどうかだと思っています。多少高くても納得できる家を見つけられれば、それがまさに買い時ということになります。ですので、過去と比べて買い時かといったことにあまり一喜一憂せず、ご自身の幸せの実現に、どんな家がどのタイミングで必要なのかと考えていくことの方がより重要かと思います。

−−そういう意味で、先程からの「住まいの選択肢が広がっていく」ことが重要なわけですね。

吉野：そのあたりを事業者側も消費者の志向をもっと敏感に察知し、さまざまなライフスタイル、さまざまな幸せの形を持った人々に向けてきちんと“刺さる”物件を企画し、現代の暮らし方にマッチした住まいを提供していければ、市場もより活性化していくかと思います。住まい手側も、デベロッパーのお仕着せの物件で満足することなく、どんな家であれば幸せを実現できるのかを突き詰めて考えていくことが、供給側の行動の変化につながっていきます。

中古住宅を事業者が自社で買い取ってリノベーションし、性能向上させる「買取再販」物件もポピュラーになりました。築20年以内程度の分譲マンションなど、現行のスペックと比較してもそう遜色ないものも多数あります。中古は築古だから古臭いといった時代は過ぎ去り、良質のストックとして流通してきている状況があります。

−−新築、中古のこだわりを減らしていくことも、住まい選びの多様化へとつながっていくわけですね。

吉野：時代によって求められる仕様やデザインは変わっていくため、これからも良質の新築住宅が建てられることは大切です。これは賃貸住宅も含めてです。同時に中古住宅も設備更新やリフォームなどによって、住み心地のよいストックとして流通していく、こうした動きが全国的なものとして広がっていくことで、住宅市場がより消費者本位なものとなるとともに、良質のストックを長く使っていくという社会的な使命も果たしていくのではないでしょうか。