中古住宅購入とリフォームをまとめて行うメリットとは？

リフォームを前提に中古住宅を購入する方が増えています。家を新築住宅より安く手に入れ、最低限の修繕費用で済ませるケースもありますが、目指す暮らしのイメージが具体的な方の場合、リフォーム費用を含めても新築住宅以下の価格で抑えられる点にメリットを感じているようです。性能・機能は最新でも、お仕着せの間取りやデザインになる新築をあえて候補から外し、「中古住宅＋リフォーム（リノベーション）」でこだわりの空間をつくる方もいます。

中古住宅を購入し、しばらく住んだ後にリフォームする方法もありますが、物件購入のタイミングでリフォームすることで、後日リフォームする場合とは違ったメリットが得られる場合があります。それらは大きく「性能面」「意匠面」「費用面」に整理できます。

（表）中古住宅購入のタイミングでリフォームを実施するメリット例

まず性能面ですが、新築住宅と違い、経年などによって性能・機能の劣化している中古住宅を、修繕やリフォームによって一定の性能に回復、あるいは向上できます。それにより、中古住宅ゆえの「見えない劣化や不具合はないか」「安心して住めるのか」といった、住宅購入時に抱きがちな漠然とした不安を解消できます。不安を解消し、安心して快適に生活できるということは、心理的にも大きなメリットと言えます。

意匠面のメリットは、自分たちの好みの間取りや仕様にカスタマイズできることです。フルオーダーの戸建て注文住宅でもない限り、たとえ新築住宅でも間取りや仕様には一定の制約があり、100％自分たちの思い通りの空間が手に入るわけではありません。しかし、中古住宅ならリノベーションも容易で、家族のライフスタイルに合わせて空間をオーダーできます。

では、費用面はどうでしょう。一度生活を始めるとリフォームの際は荷物の移動が伴いますし、大型工事だと一時転居も必要になります。荷物や人の存在は工事日程の延伸につながり、費用もかさんでしまいます。中古住宅購入直後のリフォームであれば、荷物も人もいない状態で計画的に工事が進められ、余計なコストがかかりません。

住宅ローンの中には、リフォーム費用も含めて融資してくれる商品もあります。住宅ローンとリフォームローンの2本立ては手間も審査も面倒ですが、1本化できれば申し込みの負担が減るだけでなく、リフォーム費用も住宅ローンの安い金利で借りられるという大きなメリットにつながります。

リフォーム費用はどれだけ確保すればよい？

リフォームを前提とした中古住宅探しとなると、気になってくるのがリフォーム費用です。多くの方は「中古住宅取得費用＋リフォーム費用」の総予算で検討しますから、中古住宅探しの価格の根拠にもなります。

リフォーム費用は、物件の築年数やコンディションなどで大きく変動します。また、リフォームは劣化した機能の回復・向上のためだけでなく、住まいを自分たちの目指すライフスタイルにマッチさせるという好みや志向の要因もありますから、概算としても示しにくいのが実情です。

（表）リフォーム費用の増減要因例

では、リフォーム費用の目安として「予算がいくらあれば何ができるか」、多くの住まい手が希望する工事を中心に概算を示してみましょう。

（表）【参考】リフォーム予算別の工事例

＊あくまでも目安としての参考値

50万円以下だと、基本的には模様替えレベルになります。コンディションがよく設備機器がそのまま使えそうな場合、壁紙を張り替えるだけの“プチリフォーム”でも室内イメージを一新できそうです。ただ、トイレを例に挙げると、腰掛便器の交換は可能でも、トイレ室内全体のリフォームは難しいかもしれません。ユニットバスの交換は難しいですが、給湯器を更新し、追い焚き機能を付加させるなどのグレードアップは叶いそうです。

予算が100万円程度にアップすれば、築年の古い住宅でもリフレッシュ度が高まりそうです。水まわり全体の更新は難しいですが、生活感が出がちなトイレや洗面所など、部位単位での更新は可能になってきます。人気の収納の増設も検討できるでしょう。冬の寒さが気になる住まいなら、内窓（インナーサッシ）を追加することで断熱性能がアップします。このように、室内の機能性や快適性を高めるリフォームもよいのではないでしょうか。

本格的な水まわりの更新を希望するのであれば、300～500万円程度の予算は見ておきたいところ。サイズやグレードにもよりますが、システムキッチンやユニットバスの交換も視野に入ってきます。間取りを大きく変えるとコストがかかりますが、狭いキッチンと隣室を一体化させて広いLDKにするなど、ライフスタイルに合わせた、遊び心のあるリフォームができる余裕が出てきます。

予算が500万円以上になると、間取りの変更を伴う大規模リフォームも検討できます。設備や建材などのグレードにもこだわることも可能になるでしょう。これが1000万円以上になれば、建物の構造のみを残してスケルトン（骨組み）化し、断熱性能などの性能向上を含めて全面改修するフルリフォームも検討できるはずです。

中古戸建ては外装部のメンテナンス費用も加味する

中古の戸建て住宅でリフォームを検討されている方は、こうしたリフォーム概算にもう少し上乗せが必要です。というのも、戸建て住宅は屋根や外壁など、外装部の診断費用やメンテナンス費用が必要だからです。

戸建て住宅は、基礎と柱、梁といったスケルトン（骨組み）が構造部となって、住宅の長期使用を可能にしています。その構造部を雨水や湿気、太陽光などから守るための“鎧”が、屋根や外壁などの外装部です。分譲マンションは管理組合主導で建物のメンテナンスを行いますが、戸建て住宅は所有者本人が行う分、追加予算が必要というわけです。その代わり、毎月の管理費や修繕積立金を徴収されることもありません（将来に備えてのメンテナンス費用の積立は必要ですが）。

（表）戸建て住宅の外装部のメンテナンス周期

出典：（一財）住宅金融普及協会「住まいの管理手帳−戸建て編−」を基に作成

戸建て住宅の外装部の性能は、極めてメンテナンス状況が反映されやすい部位です。同じ築年・工法・建材であっても、長年放置していれば傷みも激しくすぐの更新が必要ですが、こまめなメンテナンスが実施されていれば、たいした費用負担はないかもしれません。

外装の状況については2018年から、不動産業者によるホームインスペクション（建物状況調査）の説明が義務化されています。ただし、あくまでも「説明の義務」であり、インスペクションの「実施の義務」ではありません。インスペクション済みの物件であれば、外装部のコンディションについての調査結果を聞くことでリフォーム費用の参考になるかと思います。

中古住宅はカスタマイズ度の高い魅力的な箱！

中古住宅は新築住宅よりも価格が抑えられるので、その分をリフォーム費用に充てて自分好みの空間を手に入れることができる、カスタマイズ性の高いものと言えます。新築住宅の方が住宅性能も高めですが、中古住宅でも断熱（省エネ）や耐震、バリアフリーなどの性能向上はリフォームで実現できますし、国や自治体からの支援制度（補助・減税・融資）も手厚くなっています。

中古住宅をただ「安い住宅」としてではなく、性能向上やカスタマイズが楽しめる「自由度の高い魅力的な箱」と捉えることが、新築住宅以上の満足度のある持ち家を手に入れることにつながっていくはずです。