1）2019年の売買取引額は4,459億円で、前年比28.6％増加

都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」^※によると、2019年に公表された一棟賃貸マンションの売買取引額は4,459億円（「約」の表記は省略。以下同じ。）で、2018年の3,466億円から28.6％増加した［図表1］。

2）近年は一括売買の多寡が売買取引額の変動に大きく影響

複数の物件を一括して売買する取引（以下、一括売買という。）が目立つようになってきている。一括売買と単一物件の売買取引（以下、単一売買という。）に分けて売買取引額を集計すると、2019年は一括売買が2,119億円、単一売買が2,340億円。一括売買が取引全体に占める割合は47.5％で、2007年以降で2番目に高い水準であった［図表2］。一棟賃貸マンションの売買全体ならびに一括売買および単一売買それぞれの取引額の前年比を算出すると、単一売買の前年比の変動が小さいのに対して、一括売買は大きい［図表3］。また、一括売買が目立ち始めた2014年以降、一棟賃貸マンションの売買取引額の前年比の変動は一括売買と概ね連動している［図表3］。すなわち、近年の一棟賃貸マンションの売買取引において、一括売買の多寡が売買取引額の変動に大きく影響していることが分かる。

3）売却額・取得額ともに「外資系法人」が最多

買主の業種セクター別に一棟賃貸マンションの取得額を集計すると、2019年は、「外資系法人」が前年比76.3％増加し、「J-REIT」を抜いて取引額が最多のセクターとなった［図表4（左）］。また、「SPC・私募REIT等」は前年比84.8％増加して1,050億円となり、2007年以降の最高額を記録した。

売主の業種セクター別に集計すると、「外資系法人」が前年と比べて大きく増加し、買主セクターと同様に取引額が最多のセクターとなった［図表4（右）］。また、「J-REIT」は、インヴィンシブル投資法人において100億円超の単一売買が複数あったほか、合併を控えた日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人において老人ホームの取得に併せて賃貸マンション27物件を売却する資産の入替えが公表されたことが寄与して、前年比178.7％増加して953億円となり、2007年以降の最高額を記録した。

4）外資系法人による取引額の大半は一括売買。2019年は1,000億円超の取引も

前述のとおり、近年の一棟賃貸マンションの売買取引額は一括売買の多寡に大きく影響される。一括売買の事例を対象として業種セクター別に取引額を集計すると、買主・売主ともに外資系法人が多数であり、外資系法人の多寡が一括売買の取引額に大きく影響している［図表5］。また、外資系法人による取引額の大半は一括売買である［図表6］。2019年の一括売買事例の大半で外資系法人が取引主体となっており、1,000億円超の取引もみられた［図表7］。