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12.リスクヘッジの第一歩

「なに」に「いくら」必要なのか知る

不動産投資は、上手に行えば、有効的な資産運用になることは確かです。
しかし、投資である以上、同時にリスクも存在します。そう言ってしまうと、定期的な家賃収入が得られるかに目が行きがちですが、それ以前に知っておくべきこともあります。
それが「諸経費」といわれるものです。不動産を購入し、それを継続保有していくにあたっては、物件そのものの価格以外に、さまざまなコストがかかってきます。諸経費についてよく知らないばかりに「思っていたより」お金がかかり、希望する物件が買えなかったり、借入れ金を増額したり、見込んでいた収入に届かなかったりすることがあります。
高収入の期待できる優良物件を取得することはもちろん大前提ですが、「出ていくお金」にも注意を払っておくことがリスクヘッジの第一歩です。

不動産を「購入したとき」必要な費用(購入時のみ必要)

税金

印紙税 売買契約書等に貼る収入印紙
登録免許税 建物所有権の移転登記費用に必要
土地所有権の移転登記費用に必要
抵当権設定登記費用に必要
不動産取得税 不動産の所有権を取得すると発生

(注)価格は固定資産課税台帳登録価格。

手数料など

ローン手数料 金融機関に支払う
司法書士報酬 物件の登記を行う司法書士に支払う
仲介手数料 不動産仲介会社に支払う

不動産を「所有していると」必要な費用(毎年必要)

委託管理費 入居者募集や家賃回収、建物維持管理などを管理会社に委託する場合必要です。オーナー自身で行うこともできますが、一般的には管理会社に委託している方がほとんどです。
固定資産税
都市計画税
毎年1月1日時点で所有している不動産に対して課税されます。
損害保険料 火災保険、地震保険などです。保険料は、地域や建物の構造によって異なりますが、複数年の契約により割引を受けられる場合があります。
エレベーター保守 エレベーターのメンテナンス費用です。メーカー系列のサービス会社に対して支払います。昨今は、建物の安全性に対する入居者の目も厳しくなっており、物件の信用を高めるためにも必要です。
清掃業務 いかに物件が高性能でも、入居希望者の第1印象は建物の美化がちゃんとなされているかで決まるといっても過言ではありません。
保守業務 受水槽や消防設備など、入居者が安心して暮らすための配慮は欠かせません。

(注)費用の詳細は担当する企業や物件によって異なります。

不動産を所有することで発生する費用は、税金を除けば、必ずしも支払いの義務があるものではありません。主に建物の維持管理に必要なコストであり、それを支出するかしないかはオーナーしだいだからです。
しかし、安定した家賃収入を得るために維持管理は必要不可欠です。それらにかかる費用は「経費」というより、より収益を高めるための「投資」と考えたほうが良いでしょう。
※税額、手数料等の詳細は税理士、専門家、該当企業にお尋ねください。

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