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10.金融機関からの融資について

資金計画は、まず融資を知ることから

不動産投資を行うにあたって、一般的には現金で一括購入をされる方は少数派です。多くの方が自己資金に加え、金融機関からの融資を受けて購入します。しか し、融資を受けることは少なからずリスクを背負うことになるわけですから、少しでもそのリスクを軽減し、収益をアップさせる方法を知っておく必要があります。「どこから」「どのように」「どれだけ」融資を受けると良いのか判断できるようにしましょう。

「どこから」融資を受けるか

不動産投資の場合、銀行から融資を受ける「アパートローン」、ノンバンクからの「不動産担保ローン」を利用するのが一般的です。
まず、この二者の違いを知っておきましょう。

アパートローン(銀行ローン)

金利などの条件がマイホーム向け融資に近く、審査においても、本業収入以外に賃貸収入を加算できるので比較的有利に借入れできます。不動産販売会社が提携している金融機関から借入れる場合、金利の優遇等を受けられることがあります。

不動産担保ローン

所有する不動産を担保として、その資産価値に準じた金額を融資します。融資実行が比較的早く、まとまった金額の融資を受けられるメリットがありますが、有担保のフリーローンですので、アパートローンに比べ金利が高い傾向があります。

「どのように」「どれだけ」融資を受けるか

融資の受けかたとしては、大別すると安定性を重視するか、多少リスクを負ってでも収益を重視するかで異なってきます。基本的には、以下のような選択肢が考えられます。

1.固定か、変動か

ローンの金利タイプは、固定型のほうがやや高いものの、返済額が一定なので安心感は高いといえます。一方、変動型は当初は金利が低く、物件の利回りを高めるものの、今後の変動によって金利が上昇するリスクがあります。

2.返済期間

長期ローンを組むことで、月々の返済額を下げることができますが、そのぶん総支払額は増えます。逆に短い借入期間にすると、返済そのものは早く終わりますが、月々の返済額が増えるため、月単位の収益が低下してしまう場合があります。

3.借入れ金額

融資額を増やし、より収益の見込める物件を購入することも選択肢のひとつです。しかし、そのぶん返済額も増えるわけですから、融資の増額に見合うだけの収益アップが見込めるか検討が必要です。

金利と期間による返済額の比較(2000万円借入れ/元利均等返済の場合)

  15年 20年 25年 30年
2.5% \133,357 \105,980 \89,722 \79,023
3.0% \138,116 \110,919 \94,842 \84,320
3.5% \142,975 \115,991 \100,123 \89,808
4.0% \147,937 \121,195 \105,566 \95,482
4.5% \152,998 \126,529 \111,166 \101,337
5.0% \158,157 \131,990 \116,917 \107,363

(注)金額は概算です。詳細については金融期間までお問い合わせください。

不動産投資には、税金や管理費用などの支出もあります。それらも視野に入れておかねばなりません。まず、いつまでにいくらの収入を得たいのかを考え、そのために最も効果的な融資を選び、長期的な視野で資金計画を立てていくことをおすすめします。

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