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9.無理のない資金計画

資金計画と収支計画のバランスがとれた事業計画

不動産の有効活用を始めると、事業にいくら投資して、税金がいくらかかり、経費がいくらかかり、利益がいくらになったという計算、つまり事業収支が重要な意味を持ちます。特に事業を展開していく上で資金計画は慎重かつ的確さが求められます。資金計画と収支計画のバランスがとれてこそ、事業計画が円滑に進みます。

  • 収支計算はお金の動きを見るもので、収入から支出を差し引き、収入が多ければ収支は黒字となり、黒字分が儲けとなります。1年間の収入と支出を見て計算します。そのためにも、事業を始めるには、全体の事業規模に見合った借入金、金利、借入期間といったローンのパターンをしっかりを設定すれば、事業の全体とともに収支、収益がより明確にクローズアップされます。
  • 一方、損益計算は、所得税、住民税の課税対象となる不動産所得を見るもので、税務上、認められている総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。
    損益通算で、不動産所得が赤字でも節税効果のメリットがあるといわれるのは、給与所得などから不動産所得のマイナス(赤字)分が差し引かれ、課税対象額が小さくなることを指しています。
    土地活用の場合は20年、30年といった長期間の事業となるため、事業費の規模、賃料収入やローン返済を組み込んでシミュレーションともいえる収支計画を立てて慎重に検討します。

想定事業収支例

(金額単位:千円)
年度 1 2 3 4 5
賃貸収入(年)住居 22.173 22.173 22.173 22.173 22.173
駐車場収入(年) 0 0 0 0 0
収入合計 22.173 22.173 22.173 22.173 22.173
固定資産税他(土地) 156 158 159 161 162
固定資産税他(建物) 201 203 205 207 209
損害保険料等 100 100 100 100 100
管理コスト 1.167 1.167 1.167 1.167 1.167
維持修繕費 750 750 750 750 750
借入金利息 4.550 4.314 4.070 3.818 3.556
支出合計 6.924 6.692 6.451 6.202 5.945
税引前償却前利益 15.249 15.481 15.722 15.971 16.228
借入返済(元本) 6.737 6.973 7.217 7.470 7.731
税引前剰余金(キャッシュ) 8.512 8.508 8.505 8.501 8.497
同上累計 8.512 17.020 25.524 34.025 42.523
同上年平均 8.512 8.510 8.508 8.506 8.505
減価償却費(建物) 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440
減価償却費(設備) 0 0 0 0 0
税引前償却後利益 13.809 14.041 14.282 14.531 14.788
同上累計 13.809 27.850 42.132 56.663 71.451
同上年平均 13.809 13.925 14.044 14.166 14.290
追加融資額 0 0 0 0 0
借入金残高 123.263 116.290 109.073 101.603 93.872

(注) 小数点以下非表示のため、計算数字が切上げされているものもあります。参考例ですので、実際のものとは異なります。

アパートローンを有効に活用

賃貸住宅経営の事業融資として広く利用されているのが「アパートローン」。土地活用の事業を対象としているだけでなく、投資用不動産の購入に際しても利用が可能です。
融資内容については、各金融機関によって、融資額は10万円~10億円、融資期間は最大で35年、金利についても変動型、固定金利選択型などと、それぞれ特徴があり極めて個別性の高いものになっています。
ローンを利用される時は、さまざまな要因と投資用不動産の取得目的を十分考慮する必要があります。

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