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5.購入の判断基準に役立つ「利回り」とは

採算性の基本的な目安

不動産投資の採算性を示す指標が利回りです。不動産を購入していくら収益が上がるかは、この利回りで左右されますので、投資物件を探す際にも購入を決める時にも、利回りが判断基準の一つになります。

「表面利回り」と「純利回り」

諸経費や税金を考慮せずに計算されたもの、つまり「年間賃料収入÷物件価格」で計算されたものを「表面利回り」、あるいは「粗利回り」といい、これに対し て公租公課いわゆる税金や管理費など諸経費を差し引いて期間収益(キャッシュフロー)を計算したものが「純利回り」です。不動産投資で物件を購入する際、 収益性の目安として、表面利回りと純利回りが参考になります。

利回りの算出方法

利回りの算出方法は、仮に、1億円で購入した物件が年間1.260万円の賃料収入があるとその表面利回りは、「1.260万円÷1億円×100」で、12.6%。賃料収入から税金や保険料、管理費、修繕費などの必要経費(減価償却費や支払利息を含まない)(およそ200万円の場合)を引いた純利回りは 「(1260万-200万円)÷1億円×100」で、10.6%となります。

不動産の「投資利回り」計算方式の一例

第3の利回りとして「総合利回り」が注目

利回りを捉えるのに、表面利回りと純利回りだけでは、判断できないとの見方もあります。そこで注目されるのが、第3の利回りといわれる「総合利回り」です。つまりは、物件を購入して賃貸運営した後、売却した場合、売却で利益が出ればそれに越したことはありませんが、売却価格が購入価格より低くなっても、売却までの賃料収入を加算して、全体でどれくらいの利回りになるかを計算する方法です。
いうならばインカムゲイン(賃料収入)の手堅さとキャピタルゲイン(売却差益)をセットにしたのもです。ただし、不動産市況によっては、キャピタルロスの場合も考えられますので、注意が必要です。

利回りは「入居稼働率」に連動

また、利回りを考える場合、「入居稼働率」も考慮してください。長い賃貸経営の中で、入居者の入退居は当然出てきます。退居にともなう入居者の募集時には未入居期間が発生しますから、その間の収入はなくなり、年間賃料収入が少なくなります。利回りは常に入居稼働率に連動しているのです。投資不動産の購入時、収益性のもとになる利回りを評価する際、入居稼働率についても合わせてチェックしてくださ い。

入居稼働率は要チェック

関連用語集

公租公課

公租とは国税、地方税等の租税の総称。公課は租税以外の負担金を指します。不動産関係の公租では、土地建物の所有について固定資産税、都市計画税、取得について不動産取得税が代表的。取引決済時に、日割りで精算するのが「公租公課清算金」です。

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